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쓰러진 나무를 잘라버리지 말고 

일으켜 세우는 것은 어떨까요?

나무는 죽기살기로 태풍을 막아줬어요.

그 덕분에 우리가 피해가 적었습니다..

이런 나무는 세워서 살려줘야 

결초보은하는 것이 아닐까요?


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나무를 심는 것은 왜일까요?

 

장풍(藏風)이라는 말을 아시죠?

득수(得水)라는 말을 아시죠?

 

사람이 살기 위해서는 물이 있어야 합니다...

그래서 나무를 심습니다...나무를 심으면

물이 만들어져요...

나무잎은 하나님이 만드신 태양열 발전소입니다...

태양열을 흡수해서 영양분을 만들어내죠...

또한 나뭇잎은 나뭇잎 아래에 그늘을 만들어 뜨거운 여름에 시원하게 해서

사람이 쉴 수 있게 해주죠...

 

또한 나뭇잎은 지열과 대기열의 온도차에 의해 물방울을 나뭇잎에 맺히게 해서

그 물을 땅에 적시게 해줍니다....그래서 물이 만들어진다는 것입니다...

 

나물를 심으며  물을 만들어내는 공장을 짓는 것과 같은 것이죠...

 

그래서 득수(得水)라고 했어요...

나무를 잘 심어서 물을 마을에 흐르게 하면 사람이 살 수 있는 땅으로 바뀌는 것이죠...

 

 

사람이 살기 위해서는 바람을 막아줘야 합니다...

또한 나무가 만들어 놓은 물을 날라가지 않게 바람으로부터 보호해줘야 합니다..

그래서 겨울에 바람이 세게 불어오는 북서쪽에 촘촘히 방풍림을 심어줬습니다...

바다에서는 해풍을 막을 수 있도록 소나무를 촘촘히 방풍림으로 심어줬습니다...

 

사람이 살고 있는 뒤편에는 산을 두어서 뒤쪽에서 불어오는 바람을 막았습니다...

 

바람을 막는다는 경지에서 벗어나서 바람을 감추는 경지까지 가기 위해서는

왼쪽과 오른쪽으로...앞쪽에까지 신경을 써서 바람의 영향을 최대한 받지 않는 마을을 만드는 것...

이것이 장풍(藏風)입니다...

 

 

장풍(藏風득수(得水)가 줄어서 풍수(水)라는 말이 생긴 것입니다...

풍수지리 아시죠?

 

합리적인 조상님들의 과학입니다...




토네이도를 막기 위해서는 

소나무를 방풍림으로 둘러치는 겁니다. 

방풍득수(풍수)를 공부하는 큰 목적이죠..


특히 해안가에 상륙하는 토네이도를 막기 위해서 

해송을 심었는데요,

대조선에서는 이런 해송과 방풍림인 소나무를 자르지 못하게 

법으로 금하였습니다.

그래서 지금도 소나무를 벨 때는 관청에 허가를 받아야 하는 것이죠...



지금은 해안가의 해송을 이러 저런 이유로 제거해 버린 곳이 많은데요,

겨울에 찬 바람을 막아주던 해송, 

여름에 토네이도를 막아주던 해송입니다...

자른 뒤에 찬 바람과 여름의 토네이도 피해를 보고서야 후회를 합니다...



그리고

토네이도는 미국에 많습니다.

조선실록에 토네이도를 피하기 위해 풍수를 공부해서 

소나무를 많이 심었죠...


우리나라의 대조선이 토네이도가 많은 미국에 있었다는 실제증거입니다...


그리고 전 세계에 토네이도 피해를 줄이기 위해서 

해안가에 모두 방풍림으로 해송을 심었습니다.

이런 방풍림을 아직도 세계 곳곳에서 볼 수 있는 것은 

우리 나라가 전세계를 다스렸다는 증거가 됩니다.

풍수가 전세계를 대상으로 이용된 과학이라는 것을 아실 것입니다...




그리고

토네이도가 밀려오면 많은 건물이 다 날라가죠...

그래서 비싼 장비들을 지하에 두었어요...

건물의 물을 품어 올리는 펌프와 보일러 시설등을

토네이도의 피해를 줄이기 위해 지하실에 설치를 했던 것이죠...

위의 건물이 다 날아가도 지하에 비싼 시설은 그대로 보존할 수 있는 것이죠...


현재 대한민국이 한반도로 1945년에 이전을 하였는데요,

토네이도의 피해를 줄이기 위한 위의 지혜 그대로

건물의 보일러실과 펌프실을 지하에 설치하였습니다...


그런데요, 현재의 한반도에는 토네이도가 안 와요...

태풍이 오죠...태풍은 홍수를 동반해서 물에 잠기는 피해를 가져옵니다...

물에 잠기는 지하실에 

기계실이며 보일러실을 지하에 설치할 이유가 없는 것이죠...


홍수 피해로 지하의 값비싼 펌프와 보일러실이 물에 잠기면 더 큰 피해가 와요...

그래서 현재의 한반도에서는 건물의 옥상에 

펌프실과 보일러실을 두는 것이 더 지혜롭다고 봅니다...



감사합니다...




















나무를 심어주세요...
자손에게 물려줄 지구를 위해 나무를 심어 주세요..

(좌측 상단..음악이 흐르는 단추들....왼쪽에서 두번째 단추가 음악정지버튼입니다...음악을 정지시키시면

동영상의 소리를 들으시기 편하실 겁니다....)

 

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과천에는 1983년부터 아파트가 들어섰는데요...

거의 30년 동안 나무가 자라서 주변의 아파트와

조화를 잘 이루었어요...

 

이번에 많은 바람으로부터 이런 30년생의 나무들이 태풍을 막아줘서 피해가 아주 적었습니다...

 

그런데요...자신이 바람을 막아내는데 몸을 사리지 않아서요...

넘어진 나무가 있어요...

 

 

이런 나무를 그 곳에 다시 세워놓아야

다음에 또 태풍이 불 때 다시 막아내줄 것입니다...

그곳에 나무를 쉽게 생각해서 잘라버리고 나서 나무를 심는데

아주 작은 나무가 심어지거나

아주 심지 않거나 하겠죠...

 

그곳으로 다시 태풍이 불어온다면 나무가 막아주지 않으면

그대로 아파트가 바람을 받아야 할 겁니다...

많은 피해가 날 것은 불보듯이 뻔하죠?

 

 

그냥 상식적으로 생각해 봐도 그래요...

자신을 잘 가꿔준 나무가 주인님들을 보호하기 위해

자신의 목숨을 바쳐서까지 바람을 막았고

그러다 자신은 넘어졌어요...

그런데 주인이 그 나무를 잘라버린다면...

나무는 참 슬프겠죠?

 

그 나무를 있던 자리에 바로 세워서 다시 살아갈 수 있도록 해주면

그 나무는 더욱 잘 자라서 '

주인님을 바람으로부터 죽기 살기로 더욱 힘내서 막아줄 것입니다...

 

시청에서는 나무를 바로 세울 수 있도록 인력과 장비를 적극 지원해서요...

아파트 단지에 쓰러진 나무들을 모두 세워서

다시 넘어지지 않게 보강해주시면 좋겠습니다...

쓰러진 나무 일으켜 세우는 공익사업을 벌여서

일자리도 만들어 주시고요...

아파트 주민들에게 편익도 제공해주시면 좋겠습니다...

 












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과천에 재건축이 진행하고 있는데요,

아쉬운 것이 있어요...


30년 생 이상의 나무를 모두 잘라버리고 재건축을 진행하고 있군요...


나무를 살리면서 재건축을 할 수 있는 방안을 고려해보았습니다...






최근 서울시에서 

잠실주공5단지 아파트 재건축에 

50층 주상복합을 3동 짓도록 허가를 해줬어요...


곧 초고층 아파트(50층 이상 아파트)로 재건축을 할 수 있을 것입니다.


과천에 4단지와 5단지를 한 곳의 신탁회사에서 관리하면서

재건축을 진행하면

120층 주상복합으로 2동을 지을 수 있을 것입니다.


물론 주변에 있는 나무들은 그대로 둔 채로 재건축이 진행될 수 있습니다...


나무를  그대로 둔 채로 지하터널을 뚫어서 주차장과 지하시설을 설치하면 

30년 생 나무를 살리면서 재건축이 진행이 될 수 있어요...




물론 거주자들 모두는 추가 분담금 없이 자신이 가고자 하는 평형으로 모두 갈 수 있지요...

재건축으로 인한 초과이익환수금과 재건축분단금의 합계가 1가구당 5억정도로 보면

초고층으로 아파트를 재건축할 수 있도록 국가가 규제를 풀어주시면

시공사가 나머지 주택을 분양해서 얻은 수익금으로 가두당 

5억정도를 부담해서

조합원들은 추가 부담 없이 입주할 수 있도록 될 것입니다.

또한 초고층 아파트에 자체소방소를 건립해서 직접 관리하면서 

50층까지 닿는 소방사다리차를 개발해서 비치한다면 더욱 좋을 것입니다.








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51년 된 여의도 시범아파트, 최고 60층 재건축 추진



2022.05.07. 오전 10:03


여의도 한양은 50층 재건축 검토…서울시, 하반기 최종안 공개

여의도 시범아파트
[연합뉴스 자료 사진]


(서울=연합뉴스) 고현실 기자 = 서울 여의도의 대표적 노후 단지인 시범아파트와 한양아파트를 각각 최고 60층, 50층 높이의 초고층 단지로 재건축하는 방안이 추진된다.

7일 서울시와 정비업계 등에 따르면 서울시는 지난달 28일 시범아파트와 한양아파트 주민을 대상으로 설명회를 열고 이 같은 내용의 신속통합기획 초안을 공개했다.

오세훈 시장 취임 후 도입된 신속통합기획은 민간 주도 개발에 공공이 정비계획 수립 초기 단계부터 각종 계획과 절차를 지원하는 제도로, 정비사업 기간을 대폭 줄일 수 있다.

여의도 시범아파트와 한양아파트는 작년 말 신속통합기획 적용 단지로 선정돼 관련 절차를 진행해 왔다.

서울시는 현재 3종 주거지역인 이들 지역의 용도를 준주거지역이나 상업지역으로 상향해 용적률을 높이는 방안을 논의 중이다. 또한 공공기여(부지 기부채납)로 공원과 문화시설 등을 조성하는 방안도 들여다보고 있다.

1971년 준공된 시범아파트는 여의도에서 가장 오래된 단지로, 현재 최고 13층, 1천584세대 규모다. 계획대로 재건축되면 최고 60층, 2천400여 세대로 커진다.

1975년 지어진 한양아파트는 최고 12층 588세대에서 최고 50층, 1천여 세대로 탈바꿈된다.

서울시는 하반기 주민 공람 등을 거쳐 최종안을 발표할 계획이다.

오 시장이 재건축 규제 완화를 추진 중인 가운데 여의도의 대표적인 노후 아파트 단지의 재건축은 일대 정비사업에도 상당한 영향을 미칠 것으로 예상된다.



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한강변 68층에 어떻게 사냐고?…맨해튼엔 131층 '우뚝'






맨해튼 센트럴 파크 타워 사진=ASGG 홈페이지

맨해튼 센트럴 파크 타워 사진=ASGG 홈페이지

초고층 아파트에 대한 관심이 높아졌습니다.

서울시가 '2040 서울도시기본계획'을 통해 그간 초고층 아파트를 짓는 데 걸림돌이었던 35층 제한 규정을 제외했더니, 한강변 재건축단지들이 68층 초고층 아파트로 설계검토를 시작했다고 합니다.

대선후보들이 재건축 용적률 500% 완화 공약에 조합원 분담금도 확실히 줄어들 전망이니, 이런 점을 고려하면 한강 주변 재건축 단지들은 대부분 초고층으로 지어질 가능성이 더 커졌습니다.

아파트가 높게 지어진다는 소식이 전해진 이후 '높은 데서 어떻게 사느냐', '너무 고층에 살면 건강에 나쁘다던데' 등 다양한 불만들이 나옵니다. 그러나 이러한 우려와는 다르게 지역을 상징하는 초고층 주거다지는 세계 곳곳에서 추진되고 있거나 준공되고 있습니다.

뉴욕 맨해튼 한복판에는 세계에서 가장 높은 '센트럴 파크 타워'가 들어섰습니다. 131층에 높이가 472m나 된다고 합니다. 지상 8층까지는 뉴욕의 고급백화점인 노스트롬 백화점이 입점해 있고, 100층에 주민들을 위한 최고의 프라이빗 클럽 하우스가, 가장 상층부엔 펜트하우스가 있다고 합니다. 건물 내 주민편의시설은 말할 것도 없습니다.

쾌적한 환경과 함께 도시 경관도 개선될 수 있습니다. 홍콩에 가면 부러워하는 것 가운데 하나는 주룽반도(구룡반도)에서 보는 홍콩의 멋진 야경입니다. 1년 내내, 저녁 8시만 되면 '심포니 오브 라이츠'라는 야간 경관쇼를 초고층 빌딩 위주로 합니다.

세계 최고층을 보유한 두바이. 이 가운데 '두바이 마리나'라는 초고층 주거단지는 관광객이 밀려드는 멋진 관광 주거단지입니다. 초고층 건물이 강변이나 해안가에 있으면 얼마나 멋진 경관을 보여주는지 가장 잘 보여주는 사례입니다.

서울에 있는 초고층 건물들은 오피스 혹은 호텔로 구성돼 있어 지역을 상징하는 대표 건물로써는 한계가 있습니다. 이번 기회에 한강 주변 단지들의 재건축을 통해 도시의 상징물을 만들 절호의 기회가 찾아왔습니다.

여의도, 압구정동, 이촌동, 잠실동까지 모두 초고층 아파트로 지어진다면 한강에서 보는 서울 야경은 세계 최고가 될 것입니다.






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Fed 출신 김진일 교수 "韓 금융은 신흥시장…'포스트 코로나' 외화유출 걱정해야



입력 2021.01.23 06:00

[유동성의 역습] 김진일 고려대 교수 인터뷰
"미국 경제 정상화로 인한 신흥국 자금유출 피해 우려"
"경제 기초체력 키워 테이퍼 텐트럼 대비해야"
"美 경제 인플레이션, 1년 이상은 지켜봐야 판단 가능"
"고통스럽지만 자영업 구조조정 필요…사회안전망 강화해야"

"1997년 외환위기 당시 국제금융시장에서는 한국을 버릴까 말까 했다. 디폴트(채무불이행)를 시키고 전 세계의 교훈거리로 삼을 고민도 했다는 게 당시 국제금융시장을 움직였던 사람들의 이야기다. 기축통화국이 아니라면 어디에서든 이런 어려움에 처할 수 있는 문제다. 코로나19 이후 정상화 과정에서 한국도 외화유출로 인한 어려움을 겪을 수 있다."

국내에서 손꼽히는 통화정책 전문가인 김진일 고려대 경제학과 교수는 지난 20일 조선비즈와의 인터뷰에서 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 테이퍼 텐트럼(긴축발작)의 재연 가능성을 묻자 자못 단호한 말투로 답했다. 그는 "우리나라는 IMF(국제통화기금) 외환위기를 극복했다고 기억하고 있지만, 국제금융계에서는 한국을 선택적으로 구제해줬다고 기억한다"고 말했다.

1996~1998년, 2003~2011년 미 연방준비제도(Fed)에서 근무했던 그는 경제위기 국면에서 글로벌 시장참여자들이 한국을 바라보는 시각을 현장에서 체득했다. 10여년이 흘렀고, 국내총생산(GDP) 기준 세계 10위권으로 올라섰지만 한국은 외국인 투자자들이 달러를 확보하기 위해 자금을 회수할 수 있는 비기축통화국이다.

김 교수는 "한국은 GDP 기준으로는 선진국 반열에 올랐지만, 기축통화국이 아니기 때문에 신흥국 금융시장이 겪는 외화유출의 두려움에서 자유로울 수 없다"고 했다.

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김진일 고려대 경제학과 교수가 지난 20일 조선일보미술관에서 조선비즈와 인터뷰를 갖고 질문에 답변하고 있다./남강호 기자
미 연준은 코로나19 국면에서 막대한 유동성을 공급했다. 코로나19 이전 4조달러에 불과했던 연준의 보유자산은 이달 7조달러대로 뛰었다. 글로벌 금융위기가 발생했던 2008년 이전엔 1조달러에도 못 미쳤다. 금리 정상화 이전 유동성 회수가 시작될 시점이 다가온다면 세계 각국, 특히 경제 펀더멘탈(기초체력)이 취약한 나라는 충격을 피해갈 수 없을 것이다. 아르헨티나와 터키가 그랬듯이 말이다.

김 교수는 그 시기를 대비하기 위해선 정공법이 필요하다고 했다. 재정건전성과 잠재성장력 등 경제 기초체력을 강화해 자금 회수가 일어날 가능성을 최소화해야 한다는 것이다. 그는 "결국 일부 국가들에서만 돈을 뺄 수밖에 없다. 어디서 돈을 빼갈까 생각해보면 경제가 얼마나 튼튼한가, 얼마나 빼가기 쉬운가를 보게 된다. 펀더멘탈 측면에서 한국경제가 긍정적으로 보이도록 해야 한다"고 했다.

◇ 실물로 돈 가는 시기 금리조정과 맞물릴 것

-코로나19 발생 후 경기 방어를 위해 대거 풀렸던 유동성이 이제는 향후 몇년간 각국 정부와 중앙은행들의 가장 큰 숙제거리가 됐다.

"돈이 빠지는 순간 누군가는 피해볼 수밖에 없는게 금융시장의 생리다. 그걸 어떻게 사회적으로 다루냐의 문제가 남았다. 나이와 소득, 계층 별 차이가 두드러질 것이라고 본다. 코로나19로 인해 경제 활동을 하지 못했던 계층은 정상화 과정에서 정부 지원이 줄면 집중적으로 피해를 볼 가능성이 높다. 국제금융시장에서는 신흥국에서 외화유동성 유출로 인한 위기가 발생할 수 있다고 본다."

-당장은 글로벌 금융시장에서 유동성 장세가 이어질 것이라는 전망이 많다.

"유동성 장세인 건 맞다. 전세계적으로 돈이 많이 풀렸는데 실물 경제활동으로는 돈이 흘러가지 않으니 금융시장에 유동성이 넘쳐서 주식 등의 가격상승이 커지고 있다. 금융시장에서 유동성 장세가 이어져서 경제가 이 정도로 버티고 있다고도 볼 수 있다.

중앙은행에서는 주식 시장보다는 실물로 돈이 흘러가는게 중요하다고 볼 수 있지만, 인위적으로 그렇게 만들 수 있는 일은 아니다. 돈의 흐름을 바꾸려면 조세정책을 활용해 과세의 수단을 쓸 수 있겠지만, 부작용이 일어날 수 있다. 금융으로 돈이 계속 흐르면 결국 넘쳐서 실물로 갈테지만 언제일지는 알 수 없다. 실물 경제가 살아나면 돈의 흐름도 바뀌게 될 것이고, 금리인상 시기도 이런 흐름과 맞물린다고 볼 수 있다."

-미 연준이 완화적 통화정책을 선회할 계기는 어떤 것이 될 것이라고 보나.

"코로나19 백신의 효과와 보급속도 일 것이다. 특히 미국과 유럽 등 서구사회에서는 백신을 국민들이 얼마나 적극적으로 수용하는 지가 중요하다. 서구사회에서 백신을 맞지 않겠다는 국민들이 많아지면, 그만큼 경제적으로도 부정적인 영향이 불가피하다. 이런 수용성 문제가 가장 불확실성이 크다. 접종이 빠르게 진행되고 코로나19 확진자 숫자가 크게 줄어드는 것은 단기간에는 쉽지 않을 것이라고 생각하고 있다."

◇ 기저효과로 인한 인플레 걱정할 필요 없어

-미국에서는 벌써 인플레이션 논쟁이 한창이다.

"최근에 물가상승률이 높게 나오고 있는데, 단순한 (작년 물가상승률이 낮기 때문에 지표가 반사적으로 상승하는) 기저효과일 가능성을 배재할 수 없다. 1년 이상 물가지표 흐름을 봐야 인플레이션이 일어나고 있는 지 판단할 수 있을 것이다. 제롬 파월 연준 의장은 시장의 우려를 줄이고자 작년 8월에 평균물가목표제(AIT)를 선언했다.기저효과 때문에 나타나는 물가 상승은 걱정할 필요가 없다. 인플레이션 여부는 몇년 동안 지켜보겠다는 게 연준의 생각이다.

-인플레이션 논쟁에서 특히 주목해야 할 부분이 있다면.

일단은 원자재, 특히 구리를 중심으로 가격 상승 흐름을 주목해야 한다는 얘기가 나온다. 원재재 가격이 일부 품목에 집중돼 있으면 걱정할 문제는 아닌데 이것이 전체 원자재 가격으로 확산되는 지가 중요하다. 인플레이션은 가격 상승이 전체 경제로 번져서 인플레이션 기대심리를 자극하는지가 중요하다. 그게 진짜 중앙은행이 걱정할 문제고, 이런 문제가 표면화되면 금리 조정에 대한 고민으로 이어진다."

-최근 미 국채 10년물 금리가 1% 이상으로 올라온 것은 어떻게 보나.

"인플레이션에 대한 우려가 반영되어 올라간 건데 그 정도는 반영될 만하다고 중앙은행은 보고 있는 것이다. 지금 수준에서 안정화될 가능성이 크다."

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김진일 고려대 경제학과 교수가 지난 20일 조선일보미술관에서 조선비즈와 인터뷰를 갖고 질문에 답변하고 있다./남강호 기자
◇ 재정정책 방향성, 고령화·통일 위한 재정여력 고려해야

코로나19로 인한 충격이 상대적으로 적었던 한국은 앞으로 미국과 다른 국면을 맞이할 가능성이 크다. 코로나19 이전 호황기였던 미국 경제는 백신 접종 등이 계획대로 진행된다면, 빠른 시일 내에 경제가 회복될 수 있다는 전망이 나온다. 미국에서 인플레이션 압력이 높아질 수 있다는 전망이 나오는 이유다.

그러나 코로나19 이전 2년간 경제성장률이 크게 낮아졌던 한국은 경제 회복이 예상만큼 빠르지 않을 수 있다는 우려가 있다. 지난 몇 년간 디플레이션 우려를 꼬리표처럼 달고 있었던 한국 경제는 올해도 소비자 물가상승률이 1%대 이하에 머무를 것이라는 전망이 나온다. 미국과 한국 사이에 경제회복과 인플레이션에서의 비동조화를 예상하는 시각도 많다. 코로나19 이전부터 잠재성장률이 빠르게 하락했던 한국경제가 풀어나가야 할 숙제다.

-코로나19로 인한 타격은 우리나라가 상대적으로 작았지만 회복은 어떨까.

"충격이 크지 않았던 만큼 경제가 올라오는 부분도 크지 않을 것이다. 미국은 크게 내려갔다가 크게 올라갈 걸로 본다. 다만. 코로나19 이후 많은 것이 바뀔 것이다. 경제활동이 코로나19 이전 수준으로 완벽하게 돌아오기는 힘들 것이다.

일례로 미국은 9.11테러 직후 여행 부문이 큰 충격을 받았다. 9.11 이전 미국에선 국내선 비행기를 타는게 한국에서 고속버스 타는 것보다 쉬웠지만, 테러 이후에는 탑승 절차가 복잡해지고, 사람들도 그런 점에 익숙해졌다. 경제적 행태는 한번 바뀌면 얼만큼 되돌아갈지 알 수 없다. 백신 접종 등으로 코로나19가 잦아들어도 아마 마스크는 당분간 계속 쓰고, 특히 겨울에는 대부분이 찾게 되지 않을까."

-한국 경제는 코로나19 이전에도 2018, 2019년 큰 폭의 성장률 하락을 겪었다. 코로나19로 인한 상처가 적지 않을 것 같다.

"2018~2019년 경기부진이 반도체 침체 때문인지, 고령화와 같은 구조적 문제인지 코로나19가 일어나지 않고 그 추세가 더 이어졌다면 원인을 규명할 수 있었을 것이다. 코로나19를 극복하는 과정에서 너무 많은 점이 바뀌어서 지난 2년간 경기부진 원인을 규명하기 어렵게 됐다. 일시적 충격으로 인한 경기부진이었다면 코로나19 정상화로 인한 경기반등을 성장을 극복할 기회가 될 수 있다. 당시의 경기침체 이유가 내재적인 구조적 문제 때문이었다면 경기반등을 상당히 제약할 것이다."

-만약 구조적·내재적 문제라면 어떤 정책이 필요한가.

"인구 감소 등 구조적 문제는 재정정책을 통해 극복방안을 찾을 수 밖에 없다.이런 문제 해결을 위해서는 재정지출을 얼마나 늘릴 지에 대한 사회적 합의가 있어야 하는데 어려워 보인다. 코로나19로 인한 경제위기 충격이 크기 때문에 정부 재정 지출을 늘릴 수 밖에 없다는 공감대가 형성됐지만, 이 위기가 얼마나 오래갈지에 대해서는 생각이 다른것 같다. 코로나19 위기가 빨리 끝날 일이라면, 한꺼번에 많이 써서 극복하면 된다. 그러나 코로나19 위기 자체가 길게 갈 일이라면 한꺼번에 많이 쓰자는 식으로 대응해서는 안된다."

-재정지출을 늘릴 때 우리나라가 고민해야할 요인들은 무엇인가.

"중기적인 고려 사항으로는 고령화, 장기적으로는 통일 문제를 고민해야 한다. 통일 비용이 얼마나 들지, 고령화로 인한 재정소요가 얼마만큼 늘어날 지 아무도 모른다. IMF 등에서 재정지출 확대를 한국 정부에 요구하지만, 선뜻 동의할 수 없는 이유가 여기에 있다. 고령화에 통일 대비하기 위해 재정 여력을 얼마나 비축해야 할지 사회적 합의가 있어야 하지만, 쉽지 않은 문제다."

-현재 정부 지출 추세를 보면 2024년쯤에는 GDP 대비 국가채무비율이 60%를 넘을 것 같다. 우리 경제가 감당할 수 있는 수준이라고 생각하나.

"국가채무비율이 60%까지 올라가고 내려온다면 감당할 수 있을지도 모른다. 그러나 그렇지 않을 것이기 때문에 걱정이 많이 나오고 있는 것이다. 한국 금융시장은 여전히 신흥국 시장으로 인정받기 때문에 외국인 자금 유출입 압력에서 자유로울 수 없다.외국인이 자금을 빼려고 할 때 가장 유심히 살피는 요소가 경제 펀더멘탈이다. 성장률과 재정건전성을 가장 중요하게 보는데, 한국의 재정건전성 지표가 빠르게 악화되는 것은 바람직한 일이 아니다."

-정치권에서는 기본소득을 도입하자, MMT(현대통화이론)에 입각해 재정을 마구 지출하자는 논의가 나오고 있다.

"정부에서 국채를 찍고 중앙은행이 그것을 인수해 돈을 풀면서도 대한민국의 재정에 대한 국제적 신뢰가 유지된다면 그렇게 해도 된다. 과연 국제금융시장에서 한국이 그렇게 했을때, 시장이 경제펀더멘탈에 대한 신뢰가 유지될지 알 수 없다. 이론적으로야 둘 다 가능하지만 이론 만으로 결정할 일은 아니다. "

◇ 코로나로 드러난 자영업 민낯, 구조조정 불가피

정부와 한국은행은 올해 우리나라 경제가 3% 성장이 가능할 것으로 보고 있다. 반도체, 자동차 수출이 경기회복을 이끌 것이라는 기대감이 커지고 있다. 하지만 소비, 고용 등 내수 경기를 끌어가는 부문은 정반대 분위기라고 해도 과언이 아니다. 특히 '자영업'은 코로나19 이전으로 돌아가기 어렵다는 예상이 지배적이다. 일자리 문제와 고령화가 맞물려 몸집을 부풀린 자영업 문제가 코로나19로 민낯이 드러났다는 평가가 나온다.

-단도직입적으로 한국경제가 코로나19 이전으로 돌아갈 수 있을까.

"정부는 코로나19로 알게 된 것이 많을 것이다. 물이 빠지면 바닥이 보이지 않나. 개인의 이자부담 완화시켜주고 금융지원을 하면서 어디가 취약한지 알게됐을 것이다. 코로나19 이후에는 선택의 시기가 올수도 있다. 아마 자영업자에 대한 문제이지 않을까 한다. 자영업 문제는 해방 이후 한번도 고민 안해봤다고 해도 무방하다. 이번 코로나19 시기를 경험한 젊은 세대들은 자영업종으로 쉽게 가지 않을 것 같다.

어디까지 사회안전망으로 보호해줘야 할지 여러가지를 고민해야 한다. 당장 얼마전 폭설이 왔을 때 배달 문제가 있지 않았나. 눈이 와도 배달을 해야 하는 건지, 원한다면 배달비를 더 내고 시키는 것이 가능할지 등도 생각해볼 수 있다. 가령 미국의 우버(Uber)는 시시각각 가격이 변한다. 비나 눈이 오면 가격이 오른다. 큰 규모와 작은 규모로 사회적인 고민을 해야 한다."

-코로나 이후 경제정책이 어떻게 변해야 할 지 조언을 해달라.

"최근 2년간 카카오뱅크 사외이사를 하면서 보니 기업의 의사결정은 굉장히 빠르고 모든 것이 빠르게 바뀐다. 어쩔 수 없는 측면이 있지만 정부의 의사결정 속도는 너무 느리다. 기업과 스타트업 등 새로운 경제 활동을 주도하는 젊은층과 활발히 소통하면서 정부 정책이 어떤 측면에서 영향을 주는 지 빠르게 피드백을 받을 필요가 있어 보인다. 정부가 최근 디지털화를 정책의 주요 방향으로 제시하는데. 50~60대가 모든 의사결정을 주도하는 것은 맞지 않는 일이다."

-최근 주식시장이 과열되면서 공매도 금지를 유지할 지가 정치이슈화되고 있다. 어떻게 생각하나.

"공매도는 누구한테 허용하느냐가 중요하지만 지금처럼 계속 허용하지 않을 수는 없다. 외국자본도 들어와서 안 나가면 제일 좋듯이 증시에도 들어온 자금이 계속 있을 수 있도록 유지하도록 하자는것 같다. 그러나 나가지 않은 이유는 주식 시장에 투자 대상인 기업의 실적이 안정적으로 유지돼서이기 때문이어야 한다. 실물경제의 건강함이 주가 상승으로 나타내야 한다는 이야기다. 정부 정책은 실물 경제의 건강함을 유지하는 데 방향이 맞춰져야지, 단순히 주가 상승이 지속되는 것에 방향성이 맞춰져 있다는 인상을 주어서는 곤란하다."







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"한국, 1~2년 내에 대침체 온다"…미래학자의 경고 [노경목의 미래노트]

입력2020.12.05 10:01 수정2020.12.05 12:11






경기선행지수, 코로나 이전부터 하락
부동산 및 금융시스템 붕괴할 수도
예측하려면 신흥국 경제동향 살펴야
"한국, 1~2년 내에 대침체 온다"…미래학자의 경고 [노경목의 미래노트]

최근 주식과 부동산 시장이 나란히 사상 최고치를 경신하고 있다. 상장기업들은 무더기로 사상 최고가를 기록하고 경기도 외곽이나 지방 도시에서도 10억원이 넘는 아파트들이 속속 나타난다.

하지만 내년 경제에 대한 전문가들의 전망은 어둡다. 지난 3일 열린 한경밀레니얼포럼 송년회에서 한국개발연구원(KDI)과 대외경제정책연구원(KIEP), 금융연구원 등 국책연구기관들의 수장은 "경제회복이 기대보다 더딜 것"이라고 입을 모았다.

자산시장과 전문가들의 전망 사이의 격차가 이만큼 벌어졌던 때가 있었나 싶다. 이처럼 비관적인 전망을 쏟아내는 이유가 무엇일까. 미국에서 미래학을 공부한 최윤식씨는 한국 및 세계 경제의 여러 리스크를 체계적으로 살폈다. 이 내용은 그가 올해 7월 출간한 '빅체인지, 코로나19 이후 미래 시나리오'에 정리돼 있다.


최씨의 동의를 받아 책 내용을 질의응답 형식으로 요약해 봤다.
"경제위기는 예정된 미래"
"한국, 1~2년 내에 대침체 온다"…미래학자의 경고 [노경목의 미래노트]

▷저서에서 경제위기가 내년부터 시작될 수 있다고 전망했다.

"내년부터 본격적인 기업들의 구조조정이 시작된다. 두산그룹과 금호그룹 등 30대 그룹 내에서도 이미 구조조정과 자금 지원을 받는 곳이 생기고 있다. 이것이 끝이 아니다. 급한 불을 끈 이후에 한계기업과 스타트업, 자영업을 중심으로 본격적인 구조조정이 시작될 것이다."

▷최근 주식시장의 활황과 신종코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향에도 상대적으로 견조한 기업 실적이 나타나고 있는 것을 감안하면 의외의 분석이다.

"소수의 대기업을 제외한 대부분의 한국 기업은 이미 7~8년 전부터 정체기를 겪고 있다. 기업 부실화를 평가하는 앨릭스파트너의 분석에 따르면 한국 내 좀비기업의 비율은 2014년 4분기 11%에서 2016년 2분기 15%로 상승했다. 같은 시점에 미국은 5%, 일본은 2%, 유럽 및 아프리카는 7%였다.

OECD의 경기선행지수 역시 한국은 코로나19 발발 직전이 금융위기 당시의 유럽과 비슷할 정도로 악화됐다. 2017년 6월부터 하락하기 시작해 2018년 초에는 OECD 평균보다 낮아졌고 그해 7월부터는 본격 수축기에 돌입했다. 하락 기간도 역대 최장기다.

기업신뢰지수는 더 일찍 떨어져 2010년부터 하락이 시작됐다. 2014년에는 OECD 35개국 중 최하위까지 떨어졌다. 한국 제조업의 구매자 관리지수 역시 2014년부터 하락을 시작해 코로나19 발발 전까지 계속 하락했다."

▷최근 반도체 경기가 살아나고 있고 전기차 배터리 등 다른 품목들의 수출도 견조하지 않나.

"반도체 호황이 착시를 일으켰던 2017~2018년을 제외하면 한국 수출은 거의 늘지 않았다. 2019년 9월 수치가 2010년 말과 비슷하다. 2019년 최저치는 2008년 7월 최고치와 차이가 없다.

한국 국내총생산(GDP)가 2010년 1조940억달러에서 2018년 1조7200억달러까지 늘어나는 사이에 실질 수출규모는 하락한 것이다. 개인적으로 한국 수출은 10년 전으로 후퇴했다고 평가한다.

코로나19 이후에 경기가 반등하더라도 많은 나라들은 자국 경제의 회복을 위해 보호 무역주의를 강화할 것이다. 중국 기업들의 추격도 거세지는 가운데 한국 수출은 최소 3~4년간 이전과 같은 상황에서 벗어나기 힘들게 된다.

이는 이미 빠른 성장률 하락으로 가시화되고 있다. 미국 경제성장률이 5%에서 2%까지 떨어지는데 걸린 시간이 34년이었다. 독일은 27년, 일본은 25년이 걸렸다.

하지만 한국은 단 7년 밖에 걸리지 않았다. 여기서 1%대로 추락하는데 걸린 시간은 일본이 4년, 한국이 1년이다. 미국과 독일은 코로나19 전까지 2%대 성장률을 유지했다."

▷코로나19 이전에 구조적인 문제로 한국 경제가 침체될 것이라는 말인가.

"그렇다. 코로나19를 어떤 식으로 수습하든 한국에는 이같은 문제가 현실화될 가능성이 높다. 다만 코로나19에 따른 충격과 피해의 크기에 따라 위기의 강도와 길이가 결정될 뿐이다.

현실화되고 있는 코로나19 2차 대유행기로 추가 충격을 받으면 한국 경제는 무서울 정도로 악화될 수 있다. 내년에 코로나19가 물러가더라도 한국 제조업은 반등하기 힘들다. 결국 구조조정은 정해진 미래다.

기업 부채가 상당한 가운데 글로벌 경기 침체가 길어지거나 한국에 금융위기가 오면 금리 상승이 불가피하다. 이 시점이 되면 많은 기업이 파산하게 된다."
"신흥국發 위기 가능성 주시해야"
▷기업들이 도산하고 금리가 오르는 상황이 오면 가계 경제 역시 큰 타격을 받을텐데.

"부동산과 맞물려 있는 막대한 가계부채부터 충격이 닥칠 것이다. 이는 기업을 대상으로 하는 구조조정보다 규모가 크고 위험하다.

물론 정부 주도 하에 질서 있는 가계부채 감소와 부동산 시장 연착륙이 이뤄진다면 금융 시스템 붕괴까지는 가지 않을 수 있다. 그렇더라도 장기 저성장은 피하기 어렵다.

문제는 버블을 터뜨리기를 두려워하는 정부가 가계 부채를 늘리는 방향으로 정책을 전개하는 경우다. 위기 현실화를 다음 정부로 미루는 폭탄 돌리기를 선택한다면 붕괴 시점은 연장할 수 있겠지만 최악의 상황이 닥칠 수 있다.

외부 충격에 의해 강제적인 디레버리징이 나타나면 금융 시스템까지 붕괴하게 된다. 제 2의 금융위기가 한국경제를 강타하는 것이다."

▷조건이 갖춰졌다고 꼭 위기가 온다는 법은 없다. 위기에 불을 붙일 방아쇠가 있다면.

"개인적으로 가장 중요하게 보는 미래 징후(future signal)는 신흥국 금융·외환위기의 시점과 규모다. 

올해 4월 국제금융협회 집계에 따르면 2020년 1년간 중국을 제외한 58개 신흥국에서 2160억달러의 자금이 유출될 전망이다. 3월에만 830억달러가 신흥국을 탈출했다. 2008년 금융위기 당시의 4배다.

외환보유고가 감소하면서 신흥국이 갚아야할 달러 표시 부채 부담은 늘어났다. 코로나 치료제 및 백신 개발에 따른 효과에서도 이들 국가들은 한동안 소외될 가능성이 높다.

이런 가운데 미국중앙은행(Fed)이 인플레이션이나 달러 가치 하락에 부담을 느껴 긴축을 시작하면 상당수 국가가 금융위기 및 외환위기에 처한다."

▷전반적인 전망을 듣고 있으면 지금이라도 주식과 부동산을 모두 처분해 현금화해야할 것 같다.

"꼭 그런 것은 아니다. 최근의 주식시장은 단순한 거품이나 일시적인 현상이라기보다는 투자 흐름의 대전환에 따른 결과일 가능성이 높다. 광범위한 주식 투자가 일시적이 아닌 중장기적 흐름으로 자리잡을 수 있다는 것이다.

가장 큰 이유는 부동산 가격이 이미 천정 수준까지 올라 일반 중산층이 추격 매수를 할 수 있는 상황이 아니라는 점이다. 코로나19에 경기 침체가 겹치면 2~4년간 중산층의 경제력은 하락한다.

이런 가운데 미국과 중국을 비롯한 글로벌 주식시장의 투자 매력도는 앞으로 3~4년, 최대 10년간 높은 수준을 유지할 전망이다."
예상된 위기는 현실화되지 않는다지만
최씨가 언급한 좀비기업 증가, 보호무역주의 강화 등은 한경 밀레니얼포럼 송년회에 참석한 전문가들이 이야기한 한국경제의 위기요인이기도 하다. 최씨의 책과 3일 나온 밀레니얼포럼 관련 기사를 함께 읽어보기를 추천한다.

"예상된 위기는 현실화되지 않는다"는 말이 있다. 위기로 이끌 수 있는 요인을 예상한 경제 주체들이 미리 대응에 나서면서 실제 위기로는 이어지지 않는다는 의미다.

하지만 코로나 이후 경제에 대한 전망이 어느 때보다 중요해지고 있는 지금, 비관적인 전망의 근거를 철저히 살펴볼 필요가 있다.

아울러 최씨가 위기의 근거로 지적한 기업 및 경기 선행지수 장기 하락은 한국 경제 자체의 구조적인 문제에 따른 것이다. 예상한다고 막을 수 있는 성질의 위기가 아니라는 점이다.


다만 특정 요인을 지나치게 부각해 위기 가능성이 과장됐을 수는 있다. 이 부분 역시 최씨의 책을 통해 각자가 판단할 부분일 것 같다.

노경목 기자 autonomy@hankyung.com









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2020092302813_0_20200923181609742.jpg?type=w647서울 서초구 반포주공 1단지 3주구의 모습. /김연정 객원기자

2018년부터 본격 시행된 재건축 초과이익 환수제에 따라 서울 강남에서 가구당 4억원 넘는 부담금을 내야 하는 사례가 처음 나왔다.

23일 부동산 업계와 서초구청에 따르면 구청은 이날 반포동 반포주공1단지 3주구(住區) 재건축 조합에 5965억6844만원의 예상 부담금을 통보했다. 조합원 1인당 평균 부담금은 4억200만원이다.

이는 초과이익 환수제 시행 후 나온 부담금 중 최대 금액이다. 기존에는 1인당 1억3568만원이 부과된 반포 현대아파트가 최고 기록이었다.

초과이익 환수제는 재건축을 통해 집값이 오르며 조합원이 얻은 이익 중 인근 집값 상승분과 비용 등을 뺀 ‘초과이익’이 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 처음 시행된 후 2013~2017년 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행됐다. 이 제도에 대한 위헌 소송도 제기됐지만 헌법재판소는 지난해 말 합헌 결정을 내렸다.

[정순우 기자 snoopy@chosun.com]


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"서울에 100층 아파트가 왜 안되나…고밀개발 통해 도시경쟁력 키워야"


염재호 SH미래도시포럼 대표
도시와 주거형태의 진화…주택도 바뀌어야


6.17 부동산대책 발표 후 한 달도 지나지 않아 나온 7.10 대책, 그리고 이달중 발표될 추가공급대책까지, 정부가 집값을 잡겠다며 연일 고강도 대책을 내놓고 있다. 국민의 피로감도 상당하다. 주택공급 확대방안으로 도심 고밀도 개발이 논의되고 있는데, 집값과 부동산 시장 안정에 영향을 미칠 지 미지수다. 도심 고밀개발의 필요성과 방향을 염재호 SH미래도시포럼 대표(고려대 전 총장)로부터 들어봤다.

서울주택도시공사(SH공사)가 발족한 `SH미래도시포럼`의 대표인 그는 "도시와 아파트는 벌써 코로나 이후 시대로 진화해 가고 있는데, 정부는 아직도 과거 규제에 머물러 있다"며 도심 고밀개발을 통한 미래도시 그렸다. 정부의 재개발·재건축, 용적률 규제가 오히려 부동산 시장 왜곡을 심화시킨다고도 지적했다.
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부동산 대책이 매달 나오는 실정이다. "서울 공급은 충분하다"고 버티던 국토부도 결국 이달 안에 공급대책을 내놓겠다고 했다.
서울의 주거 밀도를 살펴보면 U자 형태다. 도심부에는 주거공간이 없고, 점점 바깥으로 집을 밀어내려고 한다. 하지만 이제는 직주, 직장과 주거가 같이 가야하는 시대다. 전 세계적으로도 도심으로 몰리는 것은 어쩔 수 없다. 선택권은 도심에서 일할때 도심에서 살 수 있도록 해주어야 한다. 자꾸만 우리는 `1~2시간씩 출퇴근해라`하며 멀리 내보내고 있는데, 과거에는 건축이나 설계 기술이 없어 중심부에 모이면 생기는 문제들이 많았지만 이제는 스마트빌딩 지을 수 있다. 도심을 용적률 높여 고밀화하면 쾌적하게 공원, 정원도 많이 만들 수 있다. 예를 들어 강남, 명동을 보면 장사 안된다고 하면서 땅값 6억씩 하는데, 여기에 100층짜리, 50층짜리 건물을 짓게 하고 주상복합처럼 상가와 거주공간을 함께 넣어도 된다. 강남 테헤란로는 앞에만 20층 건물들이 있고, 뒤에는 3~4층 연립빌딩들이 가득하다. 여기 용적률을 높이고 재개발도 가능케 해주면 강남 집값 반으로 떨어질 것이다. 시내 중심가의 초등학교들은 아이들이 없어 문을 닫을 정도가 됐다. 역 U자의 형태를 가질 수 있도록 도심 고밀도 개발이 필요하다.

매 정권마다 서울 주택공급책으로 그린벨트 해제를 꺼내든다. 이번에도 푸느냐 마느냐를 놓고 많은 말들이 오가며 시장 혼란을 키웠는데, 일단 문재인 대통령이 마침표를 찍으며 일단락됐다.
(그린벨트 보존 결정) 잘하신 거다.
태릉골프장은 아직도 거론되는데, 바로 옆에 별내지구, 갈매지구 크게 개발하고 있고, 아직도 많이 짓고 있다. 굳이 그 옆 좋은 녹지에 아파트를 또 지으면 계속 길만 복잡해진다. (이런 공급책은) 자꾸 젊은 사람들 외곽으로 나가라고만 하는 거다. 강남은 이미 사는 사람만 살고, 더 이상 들어오지 말라는건가. 강남에 살고 싶고, 마포, 용산, 서울 시내에 살고 싶은데, 정부가 사람들이 원하는 곳의 공급을 틀어쥐고서 왜 원하지 않는 신도시를 자꾸 만드는지 잘 이해가 안 된다.

서울 도심 고밀도 개발을 한다면, 어떤 형태로 주거공급을 늘릴 수 있는가. 특히 최근 젊은 층들의 부동산 투자 열풍이 불고 있는데.

젊은 사람이 20~30년 모아서 20억, 30억 강남 아파트 사야하는가? 그런 시그널은 정부가 주고 있다. 교통 여건이 좋은 위치에 공급을 늘어나면 집값을 내려갈텐데 말이다. 젊은 사람들에게 주거에 대한 두려움 없도록 하는 것이 정부의 역할이다. 점차 주거의 형태는 바뀌어져 갈 것이다.
임대에 대한 이미지를 바꿀 필요가 있다. 서민들을 위한 저렴한 임대아파트 만큼이나, 수요자가 원하는, 특히 젊은 층들이 원하는 주거형태의 임대아파트가 필요하다. 예를 들어, 용산 철도 정비창 개발하는데 이를 적게하지 말고 대규모로 50층짜리 초고층 아파트를 지어서 몇만가구 들어가게 하는 것이 낫다. 투기 논란이 생길 수 있다면, 공공에서 하면 된다. 용적률 막을 필요가 없다. 여기에 한 층은 24시간 어린이집을 만들고, 또 한 층은 재택근무를 위한 워크스테이션, 한 층은 젊은 사람들이 친구들 불러 놀 수 있는 임대 키친과 놀이공간 등을 만들고, 잠자는 곳은 작게 만드는 것이다. 주상복합도 상가층은 4~5층 둬서 임대업만 하려하지 말고, 오히려 주거자들을 위한 커뮤니티 시설을 키우는 게 좋다. 고급스러운 임대아파트를 지어서 100만원 내고서 살 수 있게 하면, 분명 그 수요도 있다.
강남처럼 막고 있는 재건축 규제도 푸는 것이 맞다. 자꾸만 민간사업자들에게 `이익버는 것은 못 보겠다` 하고 안해주면 우스운 꼴이 된다. 강남 아파트가 50억, 100억 하는 것을 왜 정부가 참견하고 규제하는가. 강남은 원하면 주면 된다. 규제하면 틈이 벌어지고, 이 사이 이익받는 사람이 생기다보니 그것 때문에 사람들이 계속 몰린다.

재건축 규제 완화나 용적률 상향은 투기를 조장할 수 있다는 우려가 있다.
단기적으로 그럴지 모르지만 장기적으로 계속 늘리면 현재 투기한 사람 다 망하게 된다. 수요와 공급, 경제학의 기본 원리다. 정부가 공급을 계속 규제하니 그 기대로 수요가 늘어나는 거다. 정부가 그런 시그널을 자꾸 주는 셈이다.
시장으로 이야기 하면, 기업 규제가 심하다 보니 투자할 곳이 없다. 벤처와 스타트업으로 돈이 안 몰린다. 그러다 보니 환물이 가능한 주식, 그리고 부동산은 일반 주택이 아닌 아파트에 투자가 몰리게 된다. 부동산의 경우 정부가 규제를 해주니 집값은 안 내려갈 거란 믿음이 생겨 더 몰리는 거다.
규제를 많이 했던 노무현 정부, 그리고 문재인 정부 집값이 60%씩 오르고 있지 않나. 세금도 마찬가지다. 갑작스레 많이 오르다보니 사람들이 `세금을 더 걷으려 규제를 하는가` 의심을 하는 것이다. 세금도 예상할 수 있는 정도로 올라야한다. 1가구 1주택자는 평생을 모아 집을 하나 갖고 있는 것인데, 연금으로 해결이 안 되는 세금을 매긴다. 전셋값도 한번에 많이 못 올리게 하는 것처럼, 정부가 세금을 전년대비 얼마 이상은 못 올리게 하는 그런 법안이 나올지 모르겠다.

용적률 완화는 어떤 방식으로 진행되어야 하나. 초고층 빌딩들이 들어서는데 따른 도시의 황폐화, 그리고 일조권 등 여러 문제가 제기된다.
용적률은 과감하게 풀어야 한다. 오히려 층수를 높이면 공원이나 녹지를 만들 수 있는 공간이 생긴다. 정부가 용적률 자체를 일률적으로 규제하려 하지 말고, 사업자 측에서 "우리는 이런 기능을 만들테니, 또는 녹지 만들테니 용적률을 올려달라"고 들고 오도록 하게 하면 된다. 조망권도 그렇게 스스로 설계를 이용해서 풀수 있도록 해줘야 한다. 하지만 분명 정부는 `마포지구 1200%, 용산지구 2000%` 이런 식으로 몇몇 특정지구를 선택할 것이다. 이렇게 하면 계속 정부 발표에 쫓아다니며 거기만 투기지구가 된다.
용적률을 지금 막아놔도 10~20년이 지나면 점차 고층화 될 수 밖에 없다. 시대와 이에 맞는 아파트는 점차 진화하는데, 정부는 아직도 옛날 스타일로 지으라고 규제하는 것이다. 우리나라에도 100층짜리 아파트가 왜 안되는가?

해외 주요도시들은 이미 용적률이 상당히 높다. 포스트코로나 시대에 점차 더 도심 고밀개발이 진행되는 추세다.
뉴욕과 런던, 싱가포르, 홍콩 등 국제도시들은 이미 앞서 나가고 있고, 일본도 저밀도로 넓게 퍼져있던 도쿄를 역 주변으로 고층 빌딩을 허용하며 마천루로 만들었다.
우리는 이제 미래 도시에 걸맞는 스마트아파트로 도심 고밀개발을 해나가야 한다. 예로 `패시브하우스(Passive House)·액티브하우스(Active House)` 같은 에너지 저감 주택을 들 수 있겠다. 또 열 손실을 최소화 하고, 지열과 태양광 등 신재생 에너지설비를 활용해 에너지 소비를 줄이는 특수 공법 등 BEMS(Building Energy Management System), 어떻게 하면 효율적으로 에너지를 저감할 수 있는가 고민해서 고밀개발에 활용해야 한다.
또 지하에도 주차장 말고, 한 층에는 유통·물류센터를 놓는 것도 새로운 아이디어다. 사람들이 오가는 지하철처럼, 아파트 지하에 터널을 만들어 로봇이 물류를 배송하게 하는게 가능하다. CJ나 쿠팡 같은 기업들도 관심이 있다.

서울이 갖고 있는 장점을 키워 도시경쟁력을 키워나가야 할텐데, SH미래도시포럼에서는 어떤 발표와 토론이 오갔나.
코로나 이전부터도 보통 21세기를 `문명사회의 대전환`이라고 이야기했다. 이미 지난 CES에서 도요타자동차가 `우븐시티`, 미래도시를 만드는 회사로 거듭나겠다고 자동차회사가 움직인 것 아닌가. 10년뒤 자율주행차 시대가 열리면 도시 역시 굉장히 달라질텐데, 미래도시에 대한 도전과제 들을 포럼에서 토론하고 있다.
우리가 놓치고 있는 것 중 하나가 서울의 경쟁력이다. 서울은 독특한 도시다. 금융도시도 아니고 제조업도 수도권 정비계획을 통해 다 밀어내 없다. 서울에 아직도 남아 있는 최고의 자산은 바로 `고학력 지식사회`란 점이다. 서울에 대학은 28개 정도, 수도권에 전철역 세보니 대학 이름이 30여개가 된다. 교수와 연구원, 대학·대학원생까지 합치면 1백만명에 달한다. 전 세계에서 이렇게 브레인이 몰려있는 도시는 없다. 이 장점을 활용해야 하는데 서울에는 제조업 못한다고 해서 쫓아내 산학이 함께 협업하기가 어렵다. 실리콘밸리가 크는 것은 스탠포드 대학과 같이 가는 것 아닌가. 그런데 우리는 대학교 옆 고시촌, 술집, 60년대 촬영장 등 시너지를 키울 수 있는 시설이 없다.
21세기 지식사회에는 IT·바이오 산업은 이제 서울에서 해도 된다. 규제 관점에서 보지 말고, 크게 미래지향적으로 발전적으로 보면 서울이 갖고 있는 자원은 `지식`이다. 지금은 자원을 키울 수 있는 가능성이 있는데도 스스로 팔을 잘라버리는 형태다.
그렇다면 `지방은 어떻게 사는가?`라고 이야기할 수 있는데, 지역의 특성을 살리면 된다. 이제 점차 주4일 근무 시대가 될 거고, 쾌적하고 전원생활 할 수 있는 곳에 주택을 갖아 생활하게 될거다. 그래서 1가구 2주택을 규제해서는 안 된다. 주중에는 시내에서 일하고, 지방에 내려가서 살 수 있도록, 주거의 형태도 다양해질 것이다.






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아파트와 별도로… ‘따로 재건축’ 택한 상가
기사입력 2020-07-03 06:00:14. 





겹규제로 단지 재건축 막히자

“30가구 미만은 주택법 미해당”

강남 개포시영, 일반분양 축소

올림픽프라자는 관리단 추진

 

서울 대규모 아파트 단지의 상가가 별도로 재건축을 추진하는 사례가 늘어나고 있다.

 재건축 요건을 갖춘 아파트 단지 내 아파트와 상가 조합원 각각의 이익을 보전하기 위한 움직임으로 보인다. 또 겹규제에 아파트 재건축이 원활히 추진되지 않음에 따라 ‘따로 재건축’을 진행하는 사례도 많은 것으로 나타났다.

 2일 정비업계에 따르면 서울 강남구 개포시영아파트 중심상가 재건축 조합은 이달 중 주상복합 아파트 28가구를 일반분양할 계획이다.

 총 60명의 조합원으로 구성된 이 사업지는 지하 4층, 지상 10층, 근린생활시설 68실, 아파트 28가구로 재건축된다. 상가 소유자들은 근린생활시설을 대물로 받고, 나머지 상가와 아파트는 일반에 분양되는 구조다. 지난 4월 관리처분계획인가를 받으면서 조합은 48가구였던 아파트를 고급화해 28가구로 줄였다.

 일반분양분이 30가구 미만이기에 주택법의 적용을 받지 않는다. 즉, 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받지 않아도 되고, 조합의 임의 분양이 가능하다. 3.3㎡당 분양가는 4500만원선에 책정될 것으로 알려졌다. 현재 주변 아파트 시세는 3.3㎡당 6500만∼7000만원선이다.

 이 사업의 경우 개포시영 아파트 조합과 중심상가 조합, 강남구청의 협의를 통해 원활한 재건축이 가능했다는 설명이다.

 정비업계 관계자는 “개포시영은 아파트와 상가의 재건축 사업에서 대지를 공유하지 않았다. 공동주택 획지에서 분할돼 있었기 때문에 사업 진행이 수월했던 것”이라며 “아파트와 상가 조합의 수요는 서로 다르기 때문에 양측이 모두 이득을 보는 결과를 도출했다고 업계는 보고 있다”고 설명했다.

 재건축을 앞둔 서울 대규모 아파트 단지 내 상가들의 이 같은 움직임은 계속되고 있다.

 5540가구에 달하는 송파구 올림픽선수기자촌 아파트의 올림픽프라자상가는 현재 재건축을 위해 상가관리단을 구성 중이다. 올림픽선수기자촌 아파트는 지난해 정밀안전진단에서 탈락한데다 최근 관련 규제가 강화되면서 재건축 추진에 어려움을 겪고 있다.

 여의도 공작아파트(373가구) 상가와 서초구 ‘아크로리버파크’(옛 신반포 한신1차ㆍ1612가구) 앞 신반포상가도 재건축을 추진 중이다.

 정비업계는 상가의 별도 재건축 사업이 잇따르고 있는 것이 분양가 규제와 아파트 재건축 규제 강화 등에 따른 결과라고 입을 모은다. 아파트와 함께 재건축을 하고 싶어도 추진 환경이 조성되지 못하고 있는 실정 탓이다.

 건설업계 관계자는 “물량이 많은 것은 아니지만, 서울 인기 지역 내 소규모 정비사업이기 때문에 ‘알짜 사업지’로 평가받고 있다”면서 “대부분 상가 재건축 사업이 주택법의 적용을 받지 않는 수준에서 일반분양 물량이 나오기 때문에 시장의 관심이 덜한 측면이 있다”고 말했다.







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강남 재건축부담금 평균 5억·최대 7억···“우리 어쩌나, 시장은 패닉“





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재건축부담금 시뮬레이션 결과./자료제공=국토교통부
[서울경제] 정부가 발표한 ‘6·17 대책’에서 의미 깊은 자료가 있다. 바로 국토부가 새롭게 집계한 주요 재건축 단지의 ‘재건축초과이익환수제(재건축부담금)’ 금액이다. 올 하반기부터 본격적으로 징수를 시작하면서 이번에 새롭게 시뮬레이션했는데 강남권 평균 징수 금액이 5억원대에 달하면서 시장에서 적잖은 충격을 주고 있다.

우선 서울 용산구 한남연립, 강남구 청담동 두산연립을 시작으로 올 하반기부터 본격적으로 재건축부담금을 징수할 계획이다. 재건축초과이익환수제는 조합원이 재건축으로 얻은 기대수익 가운데 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 조합원 31명인 한남연립은 1인당 5,544만원, 두산연립(68명)은 1인당 634만원을 내야 한다.

새로 준공하는 아파트에 대한 징수는 내년 하반기부터 시작된다. 내년 8월 준공되는 서울 서초구 반포센트레빌(반포현대아파트 재건축·108가구)이 첫 부과 대상이다. 국토부에 따르면 조합원 80명인 이 단지의 1인당 부담금 예정액은 1억 3,500만원이다. 국토부는 반포센트레빌을 포함해 전국 37개 지방자치단체의 62개 조합에 총 2,533억원의 부담금 예정액을 통보했다.

국토부는 지난 17일 강남 5개 단지를 대상으로 시뮬레이션한 결과를 공개했다. 1인당 평균 4억 4,000만~5억 2,000만 원의 부담금을 내야 하는 것으로 나타났다. 한 단지는 최고 7억 1,300만 원까지 나왔다. 지난 2년간 서울 집값이 급등했고 공시가격도 이와 연동해 오르고 있어 부담금 규모는 더 커질 전망이다. 강북의 경우 예상 부담금이 1,080만~1,290만 원, 경기 지역 2개 단지는 각각 2,340만~4,350만 원, 60만~210만원 수준으로 강남과 비교하면 상당히 낮았다.

6·17 대책에는 이 외에도 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동 일대를 토지거래허가구역으로 묶고 재건축 조합원이 분양권을 받으려면 2년 이상 실거주하도록 하는 내용 등 강남 재건축을 옥죄는 내용이 담겼다. 이에 임대사업자를 비롯해 해외 거주 등 각기 다른 이유로 주택에 거주하지 못하는 사람들이 청와대 국민청원에 글을 올리는 등 반발이 심한 상황이다./권혁준기자 awlkwon@sedaily.com








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'집 한채 값'…수억대 부담금 공포 현실로

아시아경제 | 2020.06.03 13:35



시행령 정비 등 본격징수 착수
서울 12곳 통보…최고 502억원
반포현대 가구당 1억3569만원

강남권 A단지 시뮬레이션상 가구당 8억 넘어
일부 재건축 사업 중단 가능성
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[아시아경제 최동현 기자] 서울 강남권 재건축 단지들에 수억원대 '부담금' 공포가 현실로 닥치고 있다. 정부가 재건축 초과이익 환수제 합헌 결정 후 시행령 등 관련 규정을 정비하고 본격적인 부담금 징수에 착수하고 나섰기 때문이다. 공시가격 상승에 따른 보유세 부담 증가로 가뜩이나 주택 소유주들의 세금 부담이 늘어난 가운데 가구당 수억원의 부담금까지 떠안게 될 경우 자칫 사업 표류에 따른 공급 차질 우려도 제기된다.

3일 업계에 따르면 국토교통부는 현재 전국 재건축 사업장 60여곳에 초과이익 부담금 예정액을 통보한 상태다. 국토부는 부담금 예정액이 향후 실제 부과되는 확정액과 다를 수 있고 미리 공개되면 시장에 혼란을 줄 수 있다는 이유로 지역ㆍ단지별 부담금 예정액 세부현황을 공개하고 있지 않지만 총 부과예정액은 2500억원에 달하는 것으로 파악되고 있다. 부담금 예정액은 사업시행인가를 받은 재건축 조합이 3개월 안에 공사비 등 예정액 산정 관련 자료를 관할 지방자치단체에 제출하면, 자료를 받은 지자체가 1개월 내 통보하게 돼있다. 준공일로부터 4개월 안에 통보되는 실제 부담금에 앞서 비용을 미리 추산해보는 절차다.

◆반포현대, 첫 '억대' 부담금 단지될듯 = 본지 취재 결과 서울의 경우 현재까지 12곳의 재건축 사업장에 부담금 예정액이 통보된 것으로 확인됐다. 그 중 1인당 부담금 예정액이 가장 큰 곳은 서초구 반포동 옛 반포현대 아파트(현 반포센트레빌)로 1억3569만원(총 109억원)에 달한다. 이는 반포현대 조합이 자체 계산을 통해 추정한 1인당 7157만원의 약 2배에 육박한다. 반포현대 조합 관계자는 "조합원 분담금과 보유세 내기도 빠듯한데 1인당 수억원의 부담금을 추가로 더 내야 하는 건 말이 안된다"라며 "향후 실제 부담금도 이 같은 수준에서 결정되면 단체행동에 나설 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

부담금 예정 총액이 가장 많은 곳은 송파구 문정동136 재건축이다. 이 사업장엔 502억4000만원의 통지서가 날아갔으며 1인당 부담액은 6074만원이다. 이 밖에 은평구 구산동 연희빌라(770만원), 광진구 자양동 자양아파트(320만원), 서초구 방배동 신성빌라(2745만원) 등이 1인당 수백만원에서 수천만원의 부담금 예정액을 통보받았다.

다만 현재까지 서울시내에서 재건축 초과이익 부담금을 실제 부과한 곳은 5곳이다. 2012년 정부의 부담금 부과유예 조치 이전에 사업이 이뤄진 곳들이다. 이 중 3곳은 납부를 완료했으나 용산구 한남동 한남연립과 강남구 청담동 두산연립은 헌법소원 청구를 이유로 납부를 미룬 상태다. 1인당 부담금은 한남연립이 5544만원, 두산연립은 634만원이다. 국토부는 지난해 말 초과이익 환수제가 합헌 판결을 받은만큼 이들 단지에 대한 부담금 징수를 연내 마무리한다는 계획이다. 국토부는 앞으로 거둬들일 환수금 운용을 위해 전날 재건축부담금의 국가 귀속분을 지자체에 배분하는 평가지표를 수정하는 내용의 '재건축초과이익 환수법 시행령 및 환수업무처리지침 개정안'을 입법예고했다.

국토부는 2021년엔 연희빌라와 반포현대 측으로부터도 부담금을 거둘 수 있을 것으로 내다보고 있다. 국토부 관계자는 "준공 후 1개월 내 조합이 조합운영비 등에 관한 회계감사 실시 후 자료를 제출하면 지자체는 3개월 안에 부담금을 통지하게 돼있다"라면서 "부담금이 부당하다 생각할 경우 50일 내 이의신청도 가능하다"고 설명했다.

◆집 한채값 넘는 부담금에 사업 중단 우려= 문제는 앞으로 사업 규모가 수천억원에서 최대 수조원에 달하는 강남 재건축 사업장에 본격적인 부담금 충격이 전해질 것이라는 점이다. 대표적인 단지는 최근 삼성물산을 시공사로 선정한 서초구 반포동 주공1단지 3주구(반포3주구)다. 반포3주구 조합은 향후 삼성물산과 본계약을 체결하는 즉시 1개월 내 지자체에 부담금 예정액 관련 자료를 제출해야 한다.

업계는 반포3주구 조합원 1인당 부담금이 수억원대에 이를 것으로 보고 있다. 실제 2018년 초과이익 환수제가 재시행됐을 당시 국토부가 내놓은 자체 시뮬레이션 결과 서울시내 재건축 단지중 1인당 부담금이 가장 높은 곳은 최대 8억4000만원에 달했다. 당시 시장에서는 이 단지가 반포3주구라는 관측을 제기하기도 했었다.

현재 관리처분인가 취소 소송을 진행중인 반포1ㆍ2ㆍ4주구의 경우 최종심에서 관리처분인가가 취소돼 부담금이 부과될 경우 1인당 부담분이 10억원에 이를 것이라고 보는 시각도 있다. 최근 대림산업을 시공사로 선정한 서초구 방배동 방배삼익에도 조만간 부담금 예정액이 통보될 전망이다. 이 밖에 강남권 대표 재건축 단지인 은마아파트와 잠실주공5단지도 1인당 수억원대의 부담금을 떠안게 될 것으로 예상된다.

일부는 재건축 사업을 중단할 가능성도 엿보인다. 실제로 대치동 대치쌍용2차 등 일부 단지는 부담금 여파에 사업 추진을 사실상 중단했다. 개포동 개포주공 5ㆍ6ㆍ7단지는 추진위원회 설립이 1년이상 늦춰졌으며 최근 6ㆍ7단지의 경우 비상대책위원회가 서울시에 정비구역 직권해제를 요청하기도 했다. 일부 단지에서는 부담금을 피하지 못했다는 이유로 조합장이 해임되거나 고발당하는 사례도 빈번했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "초과이익 환수제에 상한제까지 적용되면 재건축을 아예 포기하고 리모델링 등 다른 대안을 선택할 가능성도 있다"라며 "이는 공급감소에 따른 가격 상승을 불러일으킬 소지가 있다"고 지적했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr


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‘합헌 결정’ 재건축초과이익 환수 본격화
기사입력 2020-06-02 14:32:18. 폰트 폰트확대폰트축소
한남연립 등 부담금 징수 착수

국토부, 시행령 개정안 입법예고

지자체 배분 위한 평가지표 마련

한남연립 조합원당 5544만원

두산연립 634만원씩 징수 계획

전국 60여곳 총 2500억 달해

 

 

지난해 말 헌법재판소가 합헌 판결을 내린 ‘재건축초과이익 환수법’에 따라 서울 용산구 한남동 한남연립 조합원에 대한 초과이익 부담금 징수가 시작된다.

국토교통부는 재건축초과이익 환수법 시행령 및 환수업무처리지침 개정안을 3일부터 내달 12일까지 입법예고한다고 2일 밝혔다.

개정안은 재건축부담금의 국가 귀속분(50%)을 지방자치단체에 배분하기 위한 평가지표를 마련하는 내용이 골자다.

재건축부담금은 국가에 50%가 귀속되고 해당 광역지자체와 기초지자체에 각각 20%와 30%씩 돌아간다. 세종과 제주는 광역지자체에 50%를 적용한다. 국가 귀속분은 지자체 평가를 통해 광역과 기초지자체에 각 50%씩 배분된다.

평가지표는 기존 5개에서 4개로 줄인다. 주거복지 여건이 상대적으로 열악한 지자체에 재건축부담금이 더 지원되도록 평가항목별 가중치를 조정한다.

국토부는 재건축 초과이익 환수에도 착수한다.

재건축초과이익 환수제는 공사비 등 개발비용을 제외하고 재건축으로 생긴 집값 상승액이 3000만원을 초과하면 이익금액의 10∼50%를 부담금으로 부과하는 제도다.

그런데 서울 용산구 한남연립 재건축조합이 지난 2014년 9월 헌법소원 심판 청구를 했고, 지난해 12월 헌법재판소가 합헌 결정을 내렸다.

이에 따라 국토부는 한남연립 조합원에게 각각 5544만원을 징수할 계획이다. 서울 강남구 두산연립도 68명의 조합원 한 명당 634만원의 부담금을 부과한 상태다.

국토부에 따르면 현재 전국적으로 60여개 재건축 사업장에 재건축 초과이익 부담금 예정액이 통지된 상태다. 부담금 규모는 2500억원가량이다.

서울에서는 서초구 반포동 반포현대아파트 재건축조합에 2018년 5월 조합원 1인당 1억3500만원이 넘는 예정액이 통지된 바 있다.

 

권해석기자 haeseok@



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초과이익환수’ 덮친 재건축 비상… 강남권 호가 3억원 하락도

헌재 ‘합헌’ 결정뒤 부동산시장 충격… 잠실주공5단지 분양가상한도 적용
“조합원 70%가 집 한채인 60대이상… 최소 2억원 부담금 감당 힘들어”
15억초과 대출금지까지 ‘3중 악재’… 일부 조합 사업추진 연기 움직임
전문가 “공급 줄어 집값 상승 우려”

0003261286_001_20191230030214602.jpg?type=w64727일 헌법재판소가 ‘재건축 초과이익환수제’(재초환)에 대해 합헌 결정을 내리면서 서울 강남권 주요 재건축 단지들은 사업 추진에 큰 타격을 받게 될 것으로 전망된다. 재초환은 2018년 1월 1일부터 관리처분계획을 신청한 재건축 단지에 적용된다. 사진은 최근 관리처분계획 전 단계인 시공사 선정을 재개한 29일 서울 서초구 반포주공 1단지(3주구)의 모습. 송은석 기자 silverstone@donga.com“분양가상한제에 재건축 초과이익환수제(재초환)까지 피해갈 수 없게 됐죠. 앞으로 사업 추진을 하지 말라는 것이나 마찬가지입니다.”

김상우 서울 송파구 잠실주공5단지 재건축조합의 자문단장은 29일 본보와의 통화에서 한숨을 쉬며 이같이 말했다. 잠실주공5단지는 2013년 조합설립 인가가 났지만 이후 인허가 절차가 지연되며 아직까지 사업시행 인가조차 받지 못한 상태다. 내년 4월까지 유예된 분양가상한제(분상제)와 지난해 1월부터 부활한 재초환을 모두 적용받는 사업장이 됐다. 이 아파트의 경우 지난해 조합의 자체 추산 결과 재초환 부담금이 조합원당 최소 2억 원에 이를 것으로 예상됐다. 김 단장은 “조합원의 70% 이상이 60대 이상에 집 한 채만 소유하고 있는데 부담금을 감당할 수 있는 구조가 아니다”라고 말했다.

27일 헌법재판소가 5년여 만에 재초환에 대해 합헌 결정을 내리면서 서울 주요 재건축 단지들에 비상이 걸렸다. 사업성이 크게 악화될 것으로 예상되면서 호가를 2억∼3억 원 낮춘 급매물이 나오거나 일부 조합은 사업 진행을 포기하는 경우도 생기는 등 시장의 혼란이 커지고 있다. 

대표적으로 잠실주공5단지는 헌재의 재초환 합헌 결정이 나온 직후인 28일 전용면적 74m²가 19억7000만 원에 매물로 나왔다. 앞서 ‘12·16부동산대책’이 발표되기 직전까지만 하더라도 비교적 저렴한 1층 매물의 시세가 21억8000만 원이었던 것과 비교하면 2억 원 이상 떨어졌다. 로열층을 기준으로 해도 16일 직전 최고 23억5000만 원의 호가가 형성됐지만 29일에는 20억 원으로 3억 원가량 떨어졌다. 12·16부동산대책으로 15억 원 초과 주택에 대한 대출이 전면 금지됐고, 27일 재초환 합헌 결정과 분상제 적용까지 더해지는 ‘삼중 악재’로 인해 가격이 급락한 것으로 보인다.

0003261286_002_20191230030214634.jpg?type=w647잠실주공5단지와 상황이 비슷한 서울 강남구 대치동의 은마아파트 역시 전용면적 76m²가 16일 이전까지 호가가 21억 원에 달했지만 27일에는 1억 원 이상 낮아진 19억9000만 원짜리 급매물이 등장하기도 했다. 

일부 조합에선 사업 추진 자체를 연기하는 경우도 있다. 서울 강남구 대치쌍용2차 재건축 조합은 재초환으로 인한 부담으로 올해 4월 시공사 계약을 미루는 등 사업 진행을 잠정 중단한 상태다. 대치쌍용2차 조합 관계자는 “지금과 같은 상황에서는 조합원들이 4억∼5억 원에 이르는 재초환 부담금을 낼 수밖에 없기 때문에 사업을 미룰 수밖에 없다”고 말했다.

2006년 9월 도입된 재초환은 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택 경기를 둔화시킨다는 이유 등으로 2012년 12월부터 유예돼 왔다. 이후 2017년 12월 31일까지 관리처분계획을 신청한 재건축 조합까지만 유예를 인정해주고 2018년 1월 1일부터 부활돼 현재도 시행 중이다. 이로 인해 서울 강남구 은마, 압구정 현대, 서초구 반포주공1단지(3주구), 송파구 잠실주공5단지 등 아직까지 관리처분계획을 신청하지 못한 초기 재건축 사업장 대부분이 규제를 적용받게 됐다.

정비업계에서는 조합원 재산권을 지나치게 침해한다며 강하게 반발하고 있다. 재건축·재개발 조합 모임인 주거환경연합의 김구철 조합경영지원단장은 “1주택 조합원이 그대로 새 집에 입주할 경우 아무 이익도 실현되지 못한 채 부담금만 내야 하는 상황이 된다”며 “기존 조합원들에게 헌 집에 그대로 살라는 것밖에 안 되는 정책”이라고 비판했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “분상제와 재초환 등 각종 규제가 현실화되면서 재건축 아파트는 일주일에 2억∼3억 원씩 급락하는 불안정한 가격 조정이 단기적으로 나타날 것”이라며 “하지만 사업을 적극 추진할 조합이 줄어들면서 장기적으로는 공급 위축에 따른 집값 상승 우려가 있다”고 말했다.

유원모 onemore@donga.com·이새샘 기자







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재초환' 첫 타자 반포현대 분양가 딜레마

이르면 8월말 12가구 일반분양
'30가구미만' 분양가 규제 피해
3.3㎡당 5,000만원대서 검토
주변 아파트 시세보단 낮지만
HUG 분양보증 단지보다 높아
조합원 부담금 더 늘어 '고심'
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[서울경제] 재건축 초과이익 환수제 시행 이후 전국 최초로 부담금이 매겨진 서울 서초구 반포동의 ‘반포현대’ 아파트가 이르면 8월 말께 일반분양에 나서면서 업계의 주목을 받고 있다. 일반분양 물량이 30가구 미만으로 분양가 규제를 받지 않다 보니 조합이 임의로 가격을 산정할 수 있어서다. 하지만 분양가를 높게 책정하는 것도 부담이다. 일반분양 수익이 늘면 그만큼 조합원들이 내는 재건축 부담금이 증가할 수밖에 없기 때문이다. 

◇ 30가구 미만으로 상한제도 미적용= 29일 관련 업계에 따르면 반포현대 재건축 조합은 오는 8월 말, 늦어도 9월 중 일반 분양에 나선다는 계획이다. 이 단지는 지난해 5월 전국에서 처음으로 재건축 초과이익환수제가 적용돼 재건축 부담금 예상액이 통보된 바 있다. 서초구 반포동의 알짜 입지라 재건축 부담금만 조합원당 1억 3,569만원이 산정됐다. 나홀로 아파트에 억대 부담금이 통보 돼 논란이 적지 않았던 아파트다.

조합 측에 따르면 아파트 한 동, 80가구를 재건축해 2개 동, 108가구로 조성한다. 임대 가구를 제외하면 일반분양 물량은 12가구에 불과하다. 이에 따라 정부의 분양가 규제를 모두 비켜가게 됐다. 분양 물량이 30가구 미만이라 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사 대상이 아니다. 물론 정부가 예고한 분양가 상한제도 30가구 이상 공동주택부터 적용된다. 30가구 미만은 ‘임의 분양’을 통해 조합이 정하는 분양가에 입주자를 모집할 수 있다. 

◇ 걸림돌은 재건축 부담금 = 조합에서는 일단 시세보다 낮게 분양가를 산정한다는 계획이다. 조합이 계획하는 가격은 3.3㎡당 5,000만 ~ 5,500만원 수준으로 알려졌다. 주변 비슷한 면적(전용 84㎡)의 반포 자이, 반포 리체 시세인 3.3㎡당 6,000만~6,500만원 보다는 낮다. 하지만 앞서 HUG의 분양보증 심사를 받은 단지들 보다는 높은 수준이다. 지난 6월 고분양가 심사 기준 강화 직전 분양한 서초동 ‘서초그랑자이’의 경우 3.3㎡당 4,891만원이었다. 분양가상한제가 민간택지에 확대 시행되면 타 단지와 분양가 격차가 더 벌어질 전망이다.

걸림돌은 재건축 부담금이다. 지난해 산정된 1억 3,569만원에는 일반분양 수익이 162억원, 3.3㎡당 분양가가 4,500만원 수준이었다. 즉 일반 분양가를 이 수준보다 올리면 조합원에 부과될 재건축 부담금이 늘어날 수 있다는 것이다. 물론 준공 시점의 주택가격 변동률 등을 따져봐야 하지만 분양가가 높으면 부담금도 늘어날 가능성이 적지 않다. 반포현대 조합 관계자는 “우선은 재초환은 생각하지 않고 분양가를 고민 중”이라며 “작은 단지라 주변 시세보다는 낮은 3.3㎡당 5,000만원 이상으로 생각하고 있다”고 말했다. 한편 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “임의로 분양이 가능한 반포현대 아파트의 분양가가 높게 책정될 경우 정부에서 또 다른 규제정책을 내놓을까 걱정이다”고 말했다. /이재명기자 nowlight@sedaily.com









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부담금 공포…강남재건축 1년반새 고작 4건

이익환수제 시행 1년6개월
강남3구 사업추진 줄줄이 포기

"공급부족 불러 가격상승 유발
정비사업 활성화 정책 필요"

  • 최재원 기자
  • 입력 : 2019.07.04 17:56:23   수정 : 2019.07.04 18:18:53
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재건축 초과이익환수제(재초환)가 부활한 지난해부터 올해 상반기까지 최근 1년 반 동안 강남3구에서 아파트 재건축을 위한 사업시행인가 신청이 고작 4건에 불과한 것으로 나타났다. 재건축 초과이익 부담금 공포에 주민들이 사업 추진을 미루고 있는 것이다. 

이같이 강남권 주택 공급이 가로막힌 게 강남 집값이 지난달 8개월 만에 상승세로 전환된 주요 원인이라는 분석이 나온다. 정부와 서울시가 집값을 잡겠다며 강도 높은 규제를 내놨지만 오히려 수요·공급 측면에선 거꾸로 가는 정책으로 집값 상승에 불쏘시개 역할을 하는 아이러니가 발생한 셈이다.
전문가들은 수요가 몰리는 서울 도심의 아파트 공급을 늘리려면 재건축·재개발 등 민간 정비 사업 활성화 외엔 답이 없다고 입을 모으고 있다. 

4일 매일경제신문이 강남·서초·송파 등 강남권 3개 자치구의 최근 연도별 재건축 사업시행인가 신청 건수를 파악한 결과 2014년 8건, 2015년 8건, 2016년 5건, 2017년 21건, 2018년 2건, 2019년 상반기 2건으로 집계됐다. 재초환이 부활한 작년부터 사업인가 신청이 급감한 것이다. 

정부가 지난해 1월부터 재초환을 부활시키면서 재건축 사업을 추진하는 조합은 사업시행인가 고시 3개월 이내에 부담금을 산정하기 위한 기초 자료와 자체 추정 부담금을 관할 지방자치단체에 제출해야 한다. 지자체는 한국감정원의 자문 등을 거쳐 예상 부담금을 조합에 통보하고, 조합은 이를 감안해 재건축 사업을 진행하게 된다. 

최근 사업시행인가를 신청한 몇 안 되는 단지들을 살펴보면 그나마도 500가구 이하 소형 단지가 대부분이다. 올해 상반기 서초구청에 사업시행인가를 신청한 방배동 삼익아파트는 408가구, 잠원동 신반포18차 337동 아파트는 182가구다. 통상 단지 규모가 작으면 재건축을 통해 발생하는 이익이 대단지에 비해 상대적으로 적은 편이다. 결국 부담금에 대한 우려 때문에 일부 소규모 단지를 제외하곤 대다수 노후 아파트 단지가 재건축을 미루고 있는 것으로 풀이된다. 

국토교통부는 올 들어 5월까지 서울에서 1만4000가구 규모의 재건축·재개발 사업시행인가가 이뤄진 만큼 주택 공급에는 문제가 없다는 입장이다. 하지만 분명한 사실은 서울 집값 상승의 진앙이자 정부의 집값 잡기 정책 타깃인 강남3구의 재건축 사업시행인가 신청은 급격히 감소했다는 것이다. 

정비업계 전문가들은 사업시행인가 신청에서 실제 공급까지 최소 5년 이상 시간이 소요되므로, 이대로 가면 앞으로 5~6년 뒤 강남 등 서울 핵심 지역에서 아파트 공급절벽이 발생할 수 있다고 우려한다. 백준 J&K도시정비 대표는 "재건축과 관련해 가장 큰 불안 요소였던 초과이익환수금이 결국 재건축 추진 중단이라는 결과를 낳은 것이나 다름없다"고 말했다. 

건설산업연구원이 지난달 중순 세미나에서 발표한 자료에 따르면 서울의 준공 5년 이내 새 아파트 가구 수는 2005년 35만4000가구였으나, 2017년엔 18만1000가구로 12년 만에 절반 수준으로 감소했다. 2000년대(2000~2009년) 연평균 5만6740가구였던 서울 아파트 준공 물량이 2010년대(2010~2019년) 들어 연평균 3만1239가구로 44.9% 급감한 것이 주요 원인이다. 박원순 서울시장은 2011년 10월 취임한 이후 지금까지 재개발 재건축은 자제시키는 정책을 쓰고 있다.
 

서울에 아파트 공급이 줄면서 서울과 수도권 간 아파트 매매가격 격차도 심화되고 있다. 서울 대비 수도권 아파트의 매매가격 비율은 올해 4월 말 기준 43.4%로, 조사가 시작된 2006년 이후 14년 만에 최저치를 기록했다. 정부가 부동산 안정 대책으로 수도권에 5곳의 3기 신도시를 만들기로 하면서 앞으로 서울과 수도권 아파트 가격 격차는 더욱 벌어질 전망이다. 

허윤경 건설산업연구원 연구원은 "일본 도쿄나 미국 뉴욕은 민간의 역할 없이 도심 주택 공급이 어렵다는 점을 고려해 민간 사업이 활성화될 수 있는 정책을 펴고 있다"면서 "서울도 정비 사업이 도심 주택 공급을 위한 주요 수단이란 점을 인식하고 민간 협력에 기반한 안정적 주택 공급 방식을 정착시킬 필요가 있다"고 지적했다. 

[최재원 기자]















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'집'터뷰

이정열 열정공인 대표(필명 '열정이 넘쳐')
[ 최진석 기자 ]

▶최진석 기자
대표님, 재건축 얘기를 해보고 싶은데요. 쉽고, 간단하고, 명료하게 10분 만에 재건축에 대해 핵심만 설명해주세요.

▷이정열 대표
아파트 재건축은 재개발과 비교하면 굉장히 단순합니다. 같은 단지에서 면적대만 다를 뿐이니까요. 조합원들이 평균적으로 대지지분을 얼마나 갖고 있는지가 중요합니다. 그래서 예전 책을 쓸 때 가구당 평균 대지지분이란 개념을 도입했어요. 아파트의 대지면적을 가구수로 나누면 조합원들이 평균적으로 가진 대지지분을 알 수 있어요. 만약에 그게 작다면 일반분양을 많이 못 한다는 거죠. 하지만 반대로 그 값이 크다면 일반분양을 많이 할 수 있어요.

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전국에 있는 모든 아파트의 가구당 평균 대지지분을 데이터로 정리해보면 돈 되는 아파트와 돈 안 되는 아파트가 다 나옵니다. 일반적으로 용적률이 낮으면 일반분양이 많아서 재건축 사업성이 있다고 생각합니다. 기존 아파트의 층이 낮기 때문에 일반분양이 많을 수 있고 수익이 높다는 것이죠. 말도 안 됩니다.

예컨대 5층짜리 아파트의 용적률은 대개 80~100%입니다. 그런데 면적대 구성이 초소형으로 구성돼 있다면 가구수가 많겠죠. 조합원들이 가진 대지지분도 작을 테고요. 그렇다면 그 아파트는 일반분양이 적을 수밖에 없습니다. 용적률은 낮지만 일반분양이 기존 가구수 대비 크게 늘어날 수가 없어요. 결국 조합원들이 내야 할 분담금은 많아진다는 것이고요. 기본계획이 나오지 않은 상태에서도 가구당 평균 대지지분을 통해 대략적으로 알 수 있어요.

▶조성근 부장
재건축과 재개발은 뭐가 다르죠?

▷이정열 대표
재건축은 기반시설이 양호한 데서 하는 것이고요, 재개발은 기반시설이 열악한 데서 하죠.

▶최진석 기자
재건축의 절차를 간단하게 알려주세요.

▷이정열 대표
우선 정비기본계획을 수립합니다. 예를 들어 목동에서 “지구단위계획 수립한다”는 얘기가 기본계획 수립한다는 말입니다. 용적률은 얼마고, 신축 가구수는 얼마고 같은 것들이죠. 그 다음은 안전진단을 받아요. 만약 통과가 되면 바로 정비구역으로 지정됩니다. 이후엔 추진위원회를 구성하고, 조합을 설립하고, 사업시행계획인가와 관리처분계획인가, 이주·철거와 일반분양, 입주까지 가는 것이죠.

예컨대 대치동 은마아파트 같은 경우는 16년째 추진위 단계입니다. 서울시에서 정비기본계획을 확정을 안 해줘서 그래요. 이게 확정되면 조합 설립으로 갈 것이고요.

▶최진석 기자
재건축의 장점과 단점은 뭘까요?

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▷이정열 대표
일단 장점은 언젠간 돼요. 재개발과의 차이입니다. 재개발은 구역 내 빌라나 주택, 나대지 등이 많아서 이해관계가 다양하고 결국 개발을 못 하는 상황도 옵니다. 구역이 해제되면 다시 의견을 모으기 어려워요. 그런데 아파트는 면적대만 달라요. 낡으면 재건축을 하자는 얘기가 나오고요. 속된 말로 ‘몸테크’라고 얘기하죠. 대지지분 많은 아파트를 몸테크로 살다 보면 언젠간 재건축을 할 시기가 옵니다.

단점은 투자금입니다. 재개발은 빌라 같은 곳에 투자할 경우 금액이 적게 드는데 재건축은 많이 들어요. 자금이 적은 사람들이 접근하기엔 벽이 높죠. 그래서 상대적으로 투자해볼 만한 곳들이 아직 기본계획이 수립되지 않은 곳들인 것이죠. 목동이나 분당이 대표적이고요. 준공 30년차가 돼 가니까 결국 재건축을 할 수밖에 없는 상황이 오고 있는 것이잖아요. 이곳들은 학군도 좋다 보니 아직까지는 전세가율이 높아요. 투자금이 적게 들겠죠. 그래서 투자해볼 만 했던 곳들인데 이미 가격이 많이 올랐어요.

▶최진석 기자
재건축 아파트에 대한 투자 전략은 어떤 게 있을까요?

▷이정열 대표
예를 들어 5억원을 주고 재건축 아파트를 샀어요. 새 아파트 전용면적 84㎡를 받으려는데 분담금을 3억원을 더 내야 해요. 그렇다면 실매입가는 8억원이 되는 것이죠. 그런데 인근 신축 아파트가 10억원이라면 내 안전마진은 2억원이 되죠. 그렇다면 세를 안고 3억~4억원을 투자하겠다면 해볼 만 한 것이죠.

▶최진석 기자
분담금은 어떻게 알 수 있죠?

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▷이정열 대표
‘돈되는 재건축·재개발 1편’에 재건축 아파트 분담금을 계산하는 엑셀식을 넣어뒀는데, 제 블로그에도 공개했어요. 분담금은 어떻게 계산이 되냐면, 결국 조합원이 가진 대지지분이 많으면 많을수록 적게 냅니다. 대지지분의 가치는 일반분양 가격으로 결정이 됩니다. 주변 시세가 굉장히 비싼 강남이라면 자신이 가진 대지지분이 적더라도 높은 가치가 있어요. 대략적으로 계산해보면 압구정 같은 경우 3.3㎡당 1억3000만~1억5000만원의 가치가 있어요. 이런 것들을 미리 알 수 있는 것이죠. 사업이 진행되지 않고 있더라도요.

이 식을 어떻게 만들었냐면 기존에 재건축이 진행됐던 다른 곳들의 관리처분 사례들을 모아 정리해서 공식을 찾아낸 것이에요. 정확도가 굉장히 높다고 자평합니다.

▶최진석 기자
분당의 재건축 사업성은 어떤가요? 중층이라 용적률이 높아 사업성이 상대적으로 낮다는 얘기를 들었거든요.

▷이정열 대표
전반적으로 그렇다는 것이죠. 그 중에서도 용적률이 낮고 가구당 평균 대지지분이 높은 아파트들이 있어요. 그 단지들을 찾아내 실거주로, 몸테크로 들어가는 거죠. 학군도 좋거든요. 10~20년 살다 보면 언젠가는 돼요. 이게 재건축사업입니다.

▶조성근 부장
압구정은 어떤가요? 매력 있나요? 엄청 올랐던데요.

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▷이정열 대표
최근까지 떨어지다가 반등했는데요. 재건축 아파트에 투자할 때 가장 큰 문제가 부담금 문제입니다. 재건축초과이익환수제죠. 이 금액은 수익이 크면 클수록 높아지는 구조예요. 크게는 수익의 절반을 세금으로 내요. 과거엔 자신의 종전 아파트를 매수하는 가격과 분담금 정도가 투자비용이었다면 이젠 재초환 부담금까지 내야 하는 것이죠. 이런 것들을 대략적으로 계산을 해보면 남는 게 별로 없어요…. 과거 재초환이 없을 때는 2억~5억원 정도의 안전마진이 있었는데 지금은….

▶최진석 기자
좋은 입지의 좋은 아파트에 사는 건 맞지만 낼 거 내고 나면 자산 상승의 의미는 과거보다 덜하다는 것이죠?

▷이정열 대표
그런데 집값이 또 오를 수는 있잖아요. 만약 시세가 더 오른다면 거기에 대한 차익은 얻을 수 있어요. 현재 정도의 시세 기준으로 봤을 때는 남길 게 별로 없는 것이죠.

▶최진석 기자
현재의 재건축시장은 어떤가요?

▷이정열 대표
일단 서울처럼 투기과열지구로 지정되면 조합이 설립되는 순간부터 지위양도가 제한됩니다. 재당첨제한도 있거든요. 2017년 10월 24일 이후 매수했다면 말이죠. 대출 규제도 있습니다. 유주택자는 이주비도 안 나와요. 투자금은 많이 들어가는데 마음대로 팔 수도 없어요. 예외 조항이 몇 가지 있기는 한데 여기 해당되지 않으면 매각을 못 해서 재산권도 침해됩니다. 언제 팔 수 있냐면 입주하고 등기가 나면 매도할 수 있어요. 메리트가 굉장히 없는 셈이죠.

▶최진석 기자
기간도 길고, 투자금도 많이 들고요.

▷이정열 대표
그렇죠.

▶조성근 부장
굳이 이렇게 규제가 많은 타이밍에서의 투자는 매력이 상대적으로 떨어진다는 것이네요. 그런데 규제가 항상 있는 건 아니니까 나중에 가선 또 달리 생각해볼 수 있는 상황이네요?

▷이정열 대표
그렇습니다. 지금은 자금 여력이 되는 실수요자들은 아파트 재건축을 사서 쭉 살면 됩니다. 그렇지 않고 단지 투자 목적으로 사기엔 투자 메리트가 낮습니다.

▶조성근 부장
가격에 거품이 있다고도 봐야겠죠? 아까 압구정동도 말씀하셨는데.

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▷이정열 대표
현재 가격에 거품이 있는 게 아니라 재초환 때문에 부담금이 생기잖아요. 그것까지 내야하기 때문에 투자 메리트가 없는 거예요. 저도 재작년 말까지는 수도권 부동산 가격이 지금처럼 높지 않아서 투자했었지만 그동안 가격도 오르고 규제도 강해졌어요. 그래서 지방까지 스펙트럼을 지방까지 넓혔더니 오히려 유망한 곳들이 더 많았습니다.

▶최진석 기자
정말 열정이 넘치시네요. 이번 시간엔 초스피드로 재건축의 모든 것을 10분 안에 알아봤습니다. 알파부터 오메가까지. 그런데 10분짜리 영상이 될지는 모르겠네요. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 이지현 인턴PD·한성구 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴




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지금은 손해" 속도 늦추는 서울 재건축 아파트

[머니투데이 조한송 기자] [재건축초과이익 환수제·임대주택 비율 확대 등 걸림돌 ]

0004223137_001_20190524055101663.jpg?type=w647【서울=뉴시스】최진석 기자 = 서울 아파트 값 상승폭이 지난 1월 첫째 주 이후 가장 작은 상승폭을 보였다. 서울 재건축 아파트시장도 거래 부진에 빠져 지난주 1년여 만에 처음 가격이 내린데 이어 2주 연속 하락했다. 

정부의 대출규제와 미국 금리인상까지 겹치며 기존주택을 구입하려는 매수세 마저 소강상태를 보이고 있다. / 사진=뉴시스
최근 서울 재건축단지들에서 고강도 규제를 피해 사업추진을 4~5년 후로 연기하자는 목소리가 높다. 안전진단 통과 문턱이 높아졌을 뿐 아니라 통과하더라도 이주비 등을 구하기 어렵고 개발이익이 늘면 일정부분 세금으로 추징되기 때문이다.
 
23일 정비업계 등에 따르면 서울 강남구 대치동 소재 ‘대치쌍용 2차’는 25일 임시총회를 열어 재건축사업 잠정중단 여부를 논의할 예정이다. 재건축초과이익환수제 관련 법안 개정안이 통과될 때까지 기다렸다가 진행하면 집값 상승기도 피해 부담금을 줄일 수 있을 것이란 기대감에서다. 2014년 재건축조합추진위원회를 설립한 대치쌍용2차는 시공사 선정까지 마쳤으나 계약을 미뤘다.
 
조합이 설립되지 않은 재건축단지도 연기하는 추세다. 재건축추진위원회를 운영 중인 압구정3구역 등에서도 잠정중단에 대한 의견이 높아지고 있다.
 
입주한 지 36년 지난 성수동 ‘서울숲동아’도 현재 휴면상태다. 지난해 3월 이후 정밀안전진단이 강화되면서 무리하게 진행해 자칫 안전진단비용만 날리는 일은 막아야 한다고 판단한 것이다.
 
성수동 소재 중개소 관계자는 “규제 강도가 점점 높아지는데 빨리할 필요가 있겠느냐는 시각”이라며 “인근에서 개발사업이 활발한데 완공되면 자연스럽게 재건축사업이 풀릴 것이란 판단이 작용했다”고 설명했다.
 
휴면을 선언한 재건축사업장이 늘어난 까닭은 정부가 2017년부터 집값 안정화를 취지로 규제를 강화하고 있어서다. 조합원 지위양도 금지(2017년 8월), 재건축초과이익환수제 시행(2018년 1월), 안전진단 강화(2018년 2월) 등이다. 강남에서는 재건축초과이익환수제 시행이, 강북에서는 임대주택 비율 확대가 주요 걸림돌이다.
 
사업추진에 필요한 자금을 융통하기 어려워진 것도 주원인이다. 과거에는 정비사업자가 이주비 등을 대여해줬지만 지금은 조합원 스스로 신용대출 등을 통해 이사비용과 전세자금 등을 마련해야 한다. 지난해 9·13대책 이후로는 2주택자의 주택담보대출도 제한됐다.
 
건설업계에선 현재 국회에 상정된 재건축초과이익환수제 개정안에 대한 기대감이 크지만 국회의 반응은 미온적이다.
 
이혜훈 바른미래당 의원은 지난해 9월 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 일부개정법률안’을 대표발의했다. 재건축부담금 부과 개시 시점을 ‘최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날’에서 본격적으로 사업이 시작되는 ‘사업시행계획이 인가된 날’로 바꿔 재건축부담금 책정기준의 합리성을 높이자는 내용이 담겼다. 장기간 조합원 자격을 유지한 토지 등 소유자와 실거주 장기주택보유자들은 재건축부담금을 감면하는 근거도 마련토록 했다.
 
한국주택협회 관계자는 “재건축초과이익환수제에 대한 폐지와 개정에 대한 법안이 상정됐지만 논의조차 이뤄지지 않았다”며 “재건축사업 첫 단계인 안전진단 기준이 강화됐고 진행 중인 곳은 조합원 지위양도 금지나 대출규제 등으로 어려운 상황”이라고 설명했다. 

조한송 기자 1flower@mt.co.kr











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빚을 갚은 데 전력을 다해주셔요...

지금은 빚을 갚을 때입니다. 

지금은 재건축을 할 때가 아닙니다.


지금은 집을 살 때가 아닙니다.

집은 3년 뒤에 지으시고요,

3년 뒤에 사세요...

모든 지표가 2020-2022년이

IMF 상황과 같이 가고 있어요...



부동산 사기꾼들이 서울 집값을 왕창 올려놓고 

비싼 값에 집을 팔고는 현금을 왕창 챙깁니다. 

이들이 3년 뒤에 왕창 떨어진 집을 싸게 사들입니다.

이런 구조로 부동산 재벌이 되는 구조입니다...



"국가부도의 날"이라는 영화 보셔요...아주 자세하게 설명되어 있어요...



감사합니다.






2010년 9월 10일 - 2019년4월17일

 

김운용(010-9158-0254) 드림




대한민국 서울특별시 송파구에서...

 




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재건축 포기 속출…압구정3구역 "규제 강화로 사업 추진 어렵다"

사전심의제·일몰제로 "사업추진 어렵다"

"사업 불확실한데
추진위 운영비만 年 400억"

추진위 "법적 권한·효력없는 
설문조사" 반발


[ 양길성 기자 ] 0004125967_001_20190417024901359.jpg?type=w647
서울 강남의 대표 재건축 단지인 압구정동 구현대아파트 일부 주민이 재건축 사업을 잠정 중단하는 것을 검토하고 있다. 층수·디자인 규제, 인허가 중단, 일몰제 적용 등 재건축 사업에 전방위 규제가 쏟아지면서 사업이 장기간 지연될 것이란 우려에서다. 부동산 전문가들은 “섣불리 추진했다간 비용만 증가한다”며 “사업을 중단하는 곳이 속출할 가능성이 높다”고 전망했다.

0004125967_002_20190417024901398.jpg?type=w647“일몰제로 정비구역 해제 우려”

16일 정비업계에 따르면 ‘압구정 현대아파트 입주자대표회의’는 소유주들에게 압구정3구역 재건축 추진위원회의 운영 중단 의사를 묻는 설문조사를 시작했다. 입주자대표회의는 “재건축 사업에 적신호가 켜진 상황에서 설계·정비 업체와의 계약 등 재건축 추진에 막대한 예산을 쏟는 건 위험하다”며 “지구단위계획 확정 때까지 재건축 사업을 중단해야 한다”고 주장했다.

재건축 중단을 요구하는 이유는 여러 가지다. 우선 서울시의 일몰제 적용이 한몫했다. 서울시는 내년 3월 일몰제 적용을 받는 정비사업지 38곳을 정비구역에서 해제할 가능성이 높다. 대상 사업지에 압구정3구역이 포함됐다. 일몰제는 일정 기간 사업 진척이 없는 사업지를 정비구역에서 해제하는 제도다. 정비구역 지정 후 2년 이내 추진위를 구성하지 못하거나 추진위 승인 이후 2년 이내 조합설립 인가 신청이 이뤄지지 않을 시 적용한다. 압구정3구역은 지난해 9월 추진위 승인을 받았다. 그러나 지구단위계획 확정 고시가 이뤄지지 않아 사업이 지연되고 있다. 입주자대표회의는 “올해 추진위가 운용하는 예산만 400억원에 달한다”며 “일몰제 적용으로 내년 3월 정비구역에서 해제될 수 있는 만큼 막대한 예산 낭비가 우려된다”고 주장했다.

여기에 서울시가 정비사업 추진 이전부터 관리감독을 강화하겠다고 강조한 것도 중단 이유로 꼽힌다. 서울시는 지난달 12일 ‘도시·건축 혁신방안’을 내놓으며 도시계획위원회 심의 과정을 계획 수립 이전 단계에서 한 번 더 거치는 ‘사전 심의’ 절차를 신설하겠다고 밝혔다. 재개발·재건축 밑그림 단계부터 서울시의 공공 가이드라인을 적용해 서울시가 추구하는 도시계획 수준으로 맞추겠다는 것이다. 서울시가 층수 디자인 등을 사실상 결정하겠다는 의미다. 초고층 재건축을 추진 중인 압구정3구역 측은 쉽게 받아들이기 어렵다.

입주자대표회의는 “정비사업계획에 소유주 의견이 제대로 반영되기가 어렵다”며 “커뮤니티시설을 외부인도 같이 이용할 수 있도록 하겠다는 서울시 계획도 주민들이 수용하기 쉽지 않다”고 주장했다.

게다가 박원순 서울시장은 이달 초 한 방송사 프로그램에 나와 “지난해 부동산 가격이 천정부지로 오르고 서울시는 부동산 가격을 지키기 위해 온갖 노력을 다했다”며 “이런 상황에서 당장 강남 재건축 인가는 어렵다”고 말했다.

0004125967_003_20190417024901416.jpg?type=w647서울 강남구 압구정3구역 입주자대표회의가 주민들을 대상으로 재건축 추진위원회 운영 중단 의사를 묻는 설문조사에 들어갔다. /한경DB
재건축 중단 속출

모든 주민이 같은 생각을 하는 건 아니다. 입주자대표회의의 재건축 사업 중단 움직임에 추진위가 즉각 반발했다. 압구정3구역 추진위 관계자는 “입주자대표회의는 재건축 사업에 대한 법적 권한이 없는 만큼 설문조사도 법적 효력이 없다”며 “입주자대표회의를 추진위 업무 방해 혐의로 고소하기 위한 법률 검토를 시작했다”고 밝혔다.

재건축 추진 중단에 관한 주민 의견은 엇갈린다. 압구정3구역은 추진위 구성 당시에도 주민 동의율이 53%에 그쳤다. 인근 J공인 관계자는 “정부가 재건축 사업을 중단하겠다는 의지가 워낙 강한 만큼 주민 사이에서도 재건축 사업을 당분간 중단하자는 기류가 강하다”고 말했다.

이에 앞서 강남구 ‘대치쌍용2차 재건축’ 조합도 재건축을 잠정 중단했다. 가구당 수억원대의 재건축 부담금이 나올 것으로 예상되자 지난달 사업을 중단했다. 옆 단지인 대치쌍용1차 재건축조합도 재초환 부담에 임원진이 교체되고 사업 추진이 중단됐다. 지난달 23일 열린 ‘대치쌍용1차 조합 2기 임원 선출 총회’에서 기존 조합장 및 임원진이 전면 교체됐다. 새롭게 구성된 조합은 재건축뿐만 아니라 1 대 1 재건축, 리모델링 등 다양한 방안을 검토할 예정이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “단기적으로 집값을 잡겠다는 서울시와 정부의 의지가 강해 당분간 재건축·재개발이 어려워졌다”며 “사업이 지연되면 큰 비용이 발생하는 까닭에 사업을 잠정 중단하는 초기 사업장이 많이 나올 가능성이 높다”고 전망했다.

양길성 기자 vertigo@hankyung.com











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재건축·재개발 사업 때 조합·건설사 마음대로 공사비 못 올린다

[디지털타임스 이상현 기자]앞으로 건설사나 조합이 시공사 선정 후 공사비를 올릴 때 일부 조합원의 요청이 있다면 한국감정원의 공사비 검증을 거쳐야 한다.

한국감정원은 지난 5일 '도시 및 주거환경정비법' 개정안이 국회를 통과함에 따라 전담부서를 설치하고 본격적인 공사비 검증 업무에 착수한다고 10일 밝혔다.

공사비 검증은 재건축·재개발사업의 공사비와 관련된 고질적인 분쟁과 비리를 근절하기 위해 도입된 제도로 지금까지는 시공자 선정 후 조합 및 건설사가 공사비를 증액하려는 경우 조합원들이 적정성을 확인하기 어려웠다.

하지만 앞으로는 조합원 5분의 1 이상이 검증을 요청하는 경우 조합과 건설사가 일정비율 이상 공사비를 증액할 때 한국감정원 등 정비사업 지원기구의 검증을 받아야 한다.

한국감정원은 공사비 검증 제도의 조기 정착을 위해 홍보를 강화하고 한국감정원이 운영 중인 '열린 정비사업 상담센터'를 통해 공사비 검증의 방법과 내용에 대해 상세한 상담을 실시할 예정이다. 또 공사비로 분쟁중인 조합이 요청하는 경우 찾아가는 상담서비스 등을 지원할 방침이다.

김학규 한국감정원 원장은 "공사비 검증으로 재건축·재개발 사업의 분쟁과 비리가 크게 줄 것"이라며 "한국감정원은 정비사업의 투명성 강화에 최선을 다할 것"이라고 말했다.

이상현기자 ishsy@dt.co.kr

0002519944_001_20190410145003479.jpg?type=w6470002519944_002_20190410145003488.jpg?type=w647공사비 검증 대상. <한국감정원 제공> 










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중소 재건축까지 환경평가…서울시 한달마다 주택규제

사업지연·비용증가 불가피
도심 한복판에 노후주택 방치

90여단지 재건축 규제 새로 적용


◆ 늙어가는 도시 서울 ③ ◆

0004334124_001_20190408003501007.jpg?type=w647서울 강남구 도곡동 464 일대 개포한신아파트 전경. 현재 지상 9층, 620가구 규모 중소 아파트 단지로 준공 33년이 넘어 재건축을 추진 중인데, 서울시가 올 7월부터 환경영향평가 대상을 중소 단지까지로 확대하면서 사업 기간과 비용 증가를 우려하고 있다. [김호영 기자] 서울시가 오는 7월부터 약 700~800가구(연면적 10만㎡ 이상) 중소 규모 아파트단지 재건축에도 환경영향평가 실시를 의무화하면서 재건축을 추진 중인 단지들이 비명을 지르고 있다. 예상하지 못한 규제 대상이 되면서 사업기간이 최소 6개월 이상 늘어나고 비용도 수억 원가량 늘어나게 됐기 때문이다.

서울시가 집값 잡기 수단으로 은마아파트나 잠실주공5단지 등 강남권 주요 대단지 아파트의 재건축을 사실상 틀어막고 있는 가운데 틈새에서 속도를 내던 중소형 단지마저 재건축이 지연될 경우 서울 전반의 중·장기 주택 공급에 차질이 빚어질 것이라는 우려가 나오고 있다. 도시 경쟁력 1위로 꼽히는 미국 뉴욕이 심장부인 센트럴파크 옆 민간 초고층 개발을 지원해 최고급 주택을 지은 후 전 세계 부호를 끌어들인 뒤 사업 이익과 세금으로 공공주택을 확대하고 있는 사례를 서울시가 참고해야 한다는 지적이 나온다. 7일 서울시와 정비업계에 따르면 강남구 대치동 '대치우성1차' 아파트 재건축조합은 환경영향평가 업체를 선정하는 입찰공고를 지난달 15일 냈다. 이 아파트는 710가구(연면적 12만㎡) 규모 중소 단지여서 재건축 때 환경영향평가를 받지 않아도 됐다. 하지만 지난 1월 서울시가 '환경영향평가 조례'를 개정한 이후 새롭게 대상으로 추가됐다. 해당 재건축조합은 예상하지 못했던 환경영향평가 소식에 당혹감을 감추지 못하고 있다. 

앞서 서울시는 7월부터 공동주택(아파트)을 포함해 연면적 10만㎡ 이상 모든 건축물에 사업시행인가 전 환경영향평가를 실시한다고 지난 1월 밝혔다. 기존에는 사업면적 9만~30만㎡ 규모 재개발·재건축 단지만 환경영향평가 대상이었다. 사업면적 최소 기준인 9만㎡는 연면적으로는 27만㎡(용적률 300% 적용 시)에 달하는 규모로 개발 예정 가구 수가 2000가구 이상 되는 대규모 단지다. 시는 아파트를 포함한 복합 건축물과 형평성 차원에서 기준 정비가 필요하다는 입장이다. 그러나 재건축조합이나 건설업계에서는 "중소 규모 아파트단지도 재건축사업 진행에 필요한 시간과 예산이 늘어나게 됐다"며 "재건축을 막기 위한 의도가 있는 것 아니냐"고 목소리를 높이고 있다.

전병귀 대치우성1차 재건축조합 조합장은 "재건축 사업기간이 최소 6개월에서 최대 1년 이상 미뤄질 수 있다는 우려가 나온다"며 "갑작스러운 규제를 더한 것은 재건축을 무력화하려는 의도 아니냐"고 말했다. 업계에서는 환경영향평가를 받으려면 제출할 서류만 수백 쪽이어서 물리적으로 준비하는 시간만 1년은 걸릴 것으로 보고 있다.

도곡동 개포한신 재건축조합도 갑작스럽게 환경영향평가를 준비하느라 골몰하고 있다. 지하철 3호선 매봉역 역세권에 위치한 도곡개포한신은 현재 지상 9층 높이 소규모 단지로 858가구(연면적 15만㎡)로 재건축을 추진하고 있다. 

재건축조합 관계자는 "2017년 말 조합 설립 때부터 무수한 재건축 규제가 쏟아졌다"면서 "특히 환경영향평가는 예상하지 못한 것이어서 막막한 상황"이라고 전했다. 

업계에서는 서울시의 환경영향평가 대상 확대에 따라 내년까지 재건축 연한 30년이 도래하는 서울 아파트단지 가운데 약 90개 단지(약 10만가구)가 향후 사업시행인가 단계에서 환경영향평가를 받아야 할 것으로 추산하고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축초과이익환수제, 조합원 지위양도 금지, 안전진단 강화 등 각종 규제로 올해 대부분 재건축 단지가 사업을 미룰 가능성이 높다"며 "전반적으로 재건축이 미뤄지면서 4~5년 뒤 아파트 공급이 부족해질 우려가 높다"고 말했다.

■ <용어 설명>

▷ 환경영향평가 : 사업자가 개발사업을 시행할 때 환경에 미치는 해로운 영향을 예측·분석해 이를 최소화하는 방안을 사업 계획에 미리 반영하는 제도. 

[박윤예 기자]












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[기고] 공시가격 현실화가 '세금 폭탄'이라는 뻔뻔함 [이태경 토지정의시민연대 대표]
 

단도직입으로 말하자. 부동산 문제는 대한민국의 정상적 발전을 결정적으로 방해하는 만악의 근원이다. 부동산 문제는 부동산의 소유 및 처분시에 발생하는 불로소득 때문에 발생한다 (대한민국에서 발생한 부동산 불로소득은 2015년 국내총생산의 22.1%에 해당하는 346조2000억 원, 2016년 국내총생산의 22.9%인 374조6000억 원이 발생한 것으로 추정된다). 따라서 부동산 문제를 해결하기 위해서는 부동산 불로소득을 세금의 형식으로 환수하는 것이 최선이다. 소유시에 발생하는 부동산 불로소득을 환수하는 세금이 보유세(재산세 및 종부세)라면, 처분시에 발생하는 부동산 불로소득을 환수하는 세금이 양도세다. 양도세는 동결효과가 발생할 뿐 아니라 보유세에 비해 압도적으로 열등한 세금이다. 보유세가 모든 세금 중에서 가장 좋은 세금이라는데 반대하는 학자는 없다. 따라서 부동산 문제를 근본적으로 해결하는데 있어 관건은 보유세를 얼마나 현실화할 수 있느냐다.

보유세를 높이는 방법들

​대한민국 조세체계상 보유세는 크게 재산세와 종부세로 구분된다. 재산세는 지방세이며, 종부세는 국세다. 대한민국은 보유세가 낮기로 유명한 나라다. 대한민국의 보유세 실효세율은 고작 0.16%에 불과하다. 쉽게 말해 실거래가 10억 원짜리 아파트를 소유하고 있으면 보유세를 160만 원 내는 셈이다. 보유세가 이렇게 낮으니 기대수익률이 높아질 수 밖에 없고 돈만 있으면, 돈이 없으면 빚이라도 내서, 부동산 투기에 온 국민이 골몰하는 것이다.

따라서 지금 가장 긴절한 건 보유세 실효세율을 높이는 것이다. 보유세 실효세율을 높이는 방법은 크게 세 가지가 있다. 첫째는 현재 실거래가에 비해 터무니 없이 낮은 부동산 공시가격의 시세반영률을 높이는 것이다 (보유세의 과세기준이 되는 공시가격은 아파트가 고작 실거래가의 65%수준이고, 단독주택은 50~55%수준이며, 재벌 등이 보유한 토지는 35%수준에 머문다. 공시가격의 시세반영률이 낮은 것이 가장 큰 문제지만, 부동산 유형별, 지역별 차이가 큰 것도 문제다). 둘째는 과세기준을 확 끌어내리는 것이며(과세대상이 늘어나 보유세 실효세율이 높아진다), 셋째는 세율을 획기적으로 높이는 것이다(과세 구간이 동일하더라도 세율이 높아지면 당연히 보유세 실효세율이 높아진다).




당연한 것이겠지만, 보유세 실효세율을 높이는 방법 중에서 가장 먼저 취해야 할 것이 실거래가에 비해 터무니 없이 낮은 부동산 공시가격의 시세반영률을 높이는 것이다. 세금을 내려면 당연히 실거래가에 가까운 과세기준을 적용해야지 왜 과세기준을 낮춰 부동산 소유자들에게 부당한 특혜를 준단 말인가? 지금의 부동산 공시가격 제도는 국가가 사실상 부동산 소유자들에게 보조금을 주는 것과 다르지 않다.

공시가격 현실화가 세금폭탄이라는 자들은 시장경제의 파괴자들

문재인 정부는 9.13부동산대책을 통해 공시가격의 현실화를 천명했다. 만시지탄이지만 환영할 일이다. 그런데 공시가격 현실화가 임박하자 조중동과 경제지 등의 비대언론들이 입을 모아 보유세 폭탄을 외친다. 물론 부동산부자들의 정치적 호민관인 자유한국당이 가만히 있을 리 없다.(관련기사 : 나경원 "공시지가 대폭 인상, 세금폭탄으로 가시화") 

대한민국의 부자는 거의 전적으로 부동산 부자들인데, 이들은 남들이 피땀흘려 만든 가치를 부동산 투기를 통해 합법적으로 약탈하는 시장경제의 파괴자들이다. 부동산으로 부를 일군 사람들의 특징 중 하나는 뻔뻔함이다. 이들은 남이 뼈빠지게 일해서 만든 부를 합법적으로 약탈하면서도 세금이라면 경기를 일으킨다. '내 것은 내 것이고, 남이 만든 것도 내 것인데, 세금은 죽어도 내기 싫다'는 것이 부동산 부자들의 멘털리티인데 이런 걸 '도둑놈 심보'라고 한다.

문재인 정부는 시장경제의 적들이 떼지어 합창하는 소리는 가볍게 무시해야 한다. 공시가격 현실화를 통해 보유세 실효세율을 높이는 것이 정의(justice)다. 대한민국의 주권자 다수는 공시가격 현실화를 열렬히 지지한다. 

이태경 토지정의시민연대 대표 (red1968@naver.com)







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재건축 부담금' 폭탄에 재조명받는 신탁 방식

- 재건축 조합 대신 부동산 신탁사가 사업비 조달부터 분양까지 도맡아
- 조합설립·건축심의 기간 등 줄이고 수수료 개발비 포함 땐 초과이익 부담금 감소효과도
- 서울 여의도 등 재건축 단지 추진 사례 속속…"계약 해지 부담도 따져봐야"

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[그래픽=이데일리 이미나 기자]
[이데일리 박민 기자] 신탁사가 조합을 대신해 재건축 사업을 추진하는 방식의 ‘신탁 방식’이 재조명을 받고 있다. 지난 2016년 첫 도입 이후 성공사례가 없어 실효성에 의문이 있었지만, 지난달 대전에서 첫 성공사례가 나오면서 다시 부각되는 모습이다. 

그동안 신탁 방식 적용의 최대 부담으로 꼽혔던 수백억원 수준의 신탁사 수수료 역시 올 들어 재건축 초과이익 환수제(재초환) 부활 이후 장애가 되지 않는 분위기다. 신탁사 수수료도 개발비용에 포함돼 재초환 부담금이 상대적으로 줄어들 수 있기 때문이다. 

◇2000여 가구 신탁방식 재건축으로 분양완료…첫 ‘성공신화’

신탁 방식 재건축은 조합 대신 제3자인 부동산 신탁사가 사업비 조달부터 분양까지 사업을 도맡아 진행하는 방식이다. 2016년 3월 ‘도시 및 주거환경 정비법’이 개정되면서 가능해졌다. 조합이 설립된 상태에서 조합을 대신해 신탁사가 사업을 맡는 ‘대행자 방식’과 조합 없이 전적으로 사업시행을 위임받아 진행하는 ‘시행자 방식’으로 구분된다. 

지금껏 신탁 방식 재건축은 도입 초기로 성공사례가 없어 성과에 대한 의구심이 강했다. 그러다 올 들어 ‘완판’(완전 판매) 단지가 속속 나오면서 관심이 다시 뜨거워졌다. 지난달 분양 개시 3개월 만에 완판한 대전 용운주공아파트 재건축 ‘e편한세상 에코포레’가 대표적이다.

해당 사업장은 2003년 재건축 추진준비위원회 구성 이후 10년 넘게 사업이 지지부진했다. 그러다 2016년 7월 신탁 방식의 사업 대행자로 한국토지신탁(한토신)을 지정한 이후 여건은 180도 달라졌다. 총 2267가구 규모의 대단지를 신탁사 지정 2년 만에 분양까지 완료했다. 한토신 관계자는 “신탁사로 지정된 이후 해당 사업장의 가장 큰 리스크인 자금 조달 문제를 해결했고, 안정적인 사업 운용으로 분양까지 성공리에 마칠 수 있었다”고 말했다.

신탁 방식의 최대 장점은 사업 기간을 크게 단축할 수 있다는 것이다. 일반적인 재건축 사업은 ‘추진위원회 설립→조합설립 인가→건축심의→사업시행인가→시공사 선정→관리처분 인가→이주 및 철거→분양’까지 단계별 1년 이상의 긴 시간이 소요된다. 만약 조합원간 불협화음이 발생하면 사업이 지체돼 10년 이상 걸리는 경우도 적지 않다. 

그러나 신탁 방식은 추진위나 조합을 설립하지 않아도 돼 사업 기간을 최소 1~2년 정도 앞당길 수 있다. 여기에 서울은 길게는 1년에 달하는 건축심의 기간도 줄일 수 있다. 신탁사 관계자는 “서울에서 조합 방식의 재건축 절차는 시공사를 선정하기 위해 사업시행인가 이전에 건축심의를 받고, 시공사 선정 이후 건설사 설계변경 등을 통해 건축심의를 또다시 받아야 한다”며 “그러나 신탁 방식 재건축은 신탁사 지정 이후 곧바로 시공사를 선정할 수 있어 건축심의 기간을 한번으로 줄일 수 있다”고 말했다.

사업기간 단축 이외에도 전문성을 가진 신탁사가 사업을 지휘하는 만큼 사업 투명성 및 안정성이 높다는 장점이 있다. 이러한 이유로 서울에서 신탁 방식의 재건축은 물론 재개발까지 신탁 방식으로 추진하는 정비사업장이 늘고 있다. 현재 여의도 시범·광장·공작·대교 재건축 단지를 비롯해 노원구 상계주공5단지, 용산구 한성아파트, 서초구 방배삼호 아파트, 동작구 흑석재개발 11구역 등 20여곳에 달한다. 지방에서도 대구와 부산 등지로 확대되는 추세다.

◇재초환 부담액 폭탄에 신탁방식 재검토 늘어

특히 서울에서는 올해부터 부활한 재초환 부담액이 예상보다 크게 나오면서 신탁 방식 재건축이 다시 주목받고 있다. 앞서 지난해만 해도 신탁 방식은 조합사업의 위탁 대행이라는 이유로 재초환을 피할 대안으로 꼽히며 관심이 뜨거웠다가 그해 법령 개정으로 이마저도 어려워져 열기가 한풀 꺽인 바 있다. 그러다 올 들어 재초환 부담액을 많이 낼 바엔 개발비용을 늘리자는 분위기가 형성되면서 신탁 방식을 재검토하는 것이다.

여의도의 한 재건축 조합 관계자는 “신탁 방식은 일반분양과 조합분 매출 총액의 2~3%를 수수료로 내야 하지만 이는 개발비용을 포함돼 향후 재초환 산정 시 제외되는 만큼의 부담이 줄 것으로 보고 있다”고 말했다. 재초환 부담금은 조합 추진위원회를 설립한 시점부터 새 아파트 준공을 완료하는 시점까지의 집값 변동액에서 ‘개발비용’과 ‘집값 상승분’을 뺀 금액이 3000만원을 넘을 경우 부과하는 제도다.

특히 신탁 방식은 기존 조합 재건축 사업보다 사업기간을 단축해 집값 변동률 산정기간도 줄어들 것으로 기대를 모으고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “조합이 재초환 부담금 폭탄을 어떤 식으로든 피하기 위한 1대1 재건축 등 다양한 방안을 검토하면서 신탁 방식도 수혜 분야가 됐다”며 “다만 신탁 방식 재건축은 중도에 계약을 해지하는 게 까다롭기 때문에 이러한 리스크도 잘 따져봐야 한다”고 말했다.

박민 (parkmin@edaily.co.kr)
















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주민들 집단행동 움직임… 압구정 재건축 장기화 되나


서울시 사업계획안 거부에

추진위, 주민 의견 수렴 나서

층고 제한, 공원 조성 놓고 평행선

주민들 초등교 이전 반대 성명도


0000256331_001_20171127045300925.jpg?type=w540재건축이 추진되고 있는 서울 강남구 압구정 아파트 단지 전경. 연합뉴스

‘대한민국 부촌 1번지’ 서울 압구정 재건축 사업이 장기화 조짐을 보이고 있다. 사업의 밑그림이 될 ‘압구정 지구단위계획안’이 최근 또다시 서울시 심의에서 퇴짜를 맞자 재건축 추진위원회가 주민 의견을 수렴해 시를 압박할 집단행동을 고려하고 있기 때문이다. 

26일 서울시 등에 따르면 압구정 재건축 사업은 서울 강남 지역에 남은 재건축 아파트 가운데 사업 규모가 가장 크다. 시는 압구정 현대ㆍ한양ㆍ미성아파트 등 1만여 가구가 거주하는 24개 아파트 단지와 현대백화점, 갤러리아백화점 등 강남구 압구정동과 청담동 일대 115만㎡을 9개의 특별계획구역으로 나눠 정비사업을 진행할 예정이다. 

하지만 아파트 35층 층고 제한 문제와 단지 내 역사문화공원 건립, 초등학교 이전 문제 등이 걸림돌로 작용하고 있다. 당장 서울시 도시ㆍ건축공동위원회는 지난 22일 압구정 지구단위계획구역 및 계획 결정안을 보류했다. 시 관계자는 “주민들이 초등학교 이전을 반대하고 있어 관련 사항을 검토하라는 것이 주요 내용이었다”고 설명했다. 

서울시는 도로계획 확보를 위해 압구정초등학교를 성수대교 쪽으로 300m 가량 이전하는 안을 제시했지만 주민들은 교육여건이 악화될 것을 우려해 반대하고 있다. 이미 압구정 아파트 주민 2,700여명은 초등학교 이전 반대 성명을 강남구청에 전달했다. 

압구정 구현대아파트 내 들어설 예정인 역사문화공원을 두고도 주민들 반발이 거세다. 서울시는 압구정 구현대아파트 뒤편인 12, 13동 한강변 인근에 약 2만6,400㎡ 규모로 역사문화공원 조성을 추진하고 있지만 주민들은 단지 핵심 입지에 공원이 들어서는 것을 반대하고 있는 상황이다. 

서울시의 35층 층고 제한 방침 역시 충돌점이다. 서울시는 ‘2030 서울플랜’에 따라 3종일반주거지역에 짓는 아파트의 최고 층수를 35층으로 제한하고 있는데, 초고층을 원하는 압구정 주민들은 이에 “행복추구권 침해 행위”라며 강력 반발하고 있다. 재건축 추진위원회는 주민투표 등을 거쳐 내년 지방선거 공약에 35층 규제 철회가 반영될 수 있도록 준비하겠다는 입장이다. 

2030 서울플랜은 5년마다 수정이 가능해 주민들 사이에선 내년 시장이 바뀌면 2020년 이후 규제완화로 초고층 사업 진행이 가능해질 거란 의견도 조심스럽게 나오고 있다. 압구정 재건축 추진위원회 관계자는 “4년 임기의 시장이 100년 아파트를 시민 동의도 얻지 않은 채 제멋대로 강제하고 있다”며 “주민들 다수가 2020년에 규제를 푼 후 사업을 진행하겠다는 입장을 보이고 있어 전체 의견을 들어보려고 한다”고 말했다.

김기중 기자 k2j@hankookilbo.com

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소유자 신상 파악 나선’ 압구정현대, 재건축 닻 올린다

[머니투데이 김지훈 기자] [[생생부동산]의결 기준 50% 채워 추진위 설립…75% 동의해 정식 시행자 발족 관건 ]

0004110824_001_20180928040125900.jpg?type=w647압구정동 현대아파트 전경. /사진=김지훈 기자"소유자 10%가량은 거주지 파악이 어렵습니다. 등기등본상 주소지에 재건축 조합 설립 동의서를 보내도 회신이 없어, 동의서 징구는 포기해야 될 것 같습니다." (압구정 특별계획3구역 재건축정비사업조합설립 추진위원회 관계자)

최근 압구정특별계획3구역(이하 압구정 3구역)에선 집주인 '신상 파악'이 화두다. 행방이 묘연하거나, 재건축 사업에 대한 의사 표명이 없는 소유자 비중이 유독 높기 때문이다. 재건축 조합을 설립하기 위해선 소유자 3/4이 찬성해야 돼 집주인이 파악되지 않으면 진척이 어렵다. 하지만 시세는 떨어질 기미가 없다.

◇재건축 추진위는 설립됐지만, 소유자 10% 파악 안돼

27일 정비업계에 따르면 강남구청은 이달 압구정 3구역 재건축 추진위 설립을 인가했다. 주민들의 추진위 설립 동의서 징구 결과, 소유자 약 4006명 중 과반이 넘는 53%가 찬성 의사를 밝혀 법적 설립 요건인 '소유자 과반 동의'가 충족됐다. 

압구정3구역은 압구정 아파트지구 내 6개 특별계획구역 중 최대 규모로 총 면적이 36만㎡(2016년 10월 서울시 열람 공고 기준)에 달한다. 강남 대규모 민영아파트개발의 상징인 '현대아파트'(현대아파트 1~7, 10·13·14차 등)가 위치하고, 대림빌라트 등 소규모 단지도 있다.

해당 구역 전체 소유자 10%선인 400여명은 '주소지 불명자'로 분류됐다. 주민들의 추진위 설립 동의서 징구 과정에서 집주인 신상 정보가 파악되지 않아서다. 등기부등본상 소유자에게 동의서 서식을 보내도 회신이 없거나 반송돼 차명 소유가 의심되기도 한다. 

정비사업 근거법인 '도시및 주거환경 정비법'은 재건축 시 소유자 재산가치에 중대한 영향을 미치는 경우 높은 동의율을 요구하고 있다. 안전진단(10% 이상 동의)과 같은 경우는 동의율 충족 요건이 낮지만, 정식 사업 시행자인 조합을 설립하기 위해서는 '소유자 75%가 동의하고, 동별 과반이 동의'해야 된다고 규정하고 있다. 

서울 강남권 자치구 관계자는 "통상 재건축 추진 시 소유자 파악이 어려운 경우는 1%가량 된다"면서 "소유권 관계를 떳떳이 밝히기 어려운 게 아닌지 의심된다"고 말했다. 

◇'1대1 재건축' 정비계획 추진...지구단위계획 확정에 달려

추진위는 '1대1 제자리 재건축'을 표방하고 발족했다. 아파트 단지 규모를 재건축 전과 비슷하게 유지하고, 각 단지 배치도 바꾸지 않겠다는 구상이다. 

해당 구역에 중대형 규모 아파트가 많다는 점이 감안됐다지만, 소형 아파트 수를 늘리지 않고 고급화하겠다는 의도다. 재건축 시 서울을 비롯한 수도권 과밀억제권역은 임대주택 등 소형주택 비중을 최소 60%까지 채워야 하지만, '신축 아파트 전용면적 총합이 기존 주택 대비 130% 이내'면 예외가 인정돼 소형주택 의무 비중을 회피할 수 있다. 

추진위가 이 같은 구상을 담은 정비계획을 마련하기 위해선 서울시가 입안 중인 압구정아파트지구 지구단위계획이 먼저 확정돼야 한다. 정비계획은 지구단위계획 아래 세부개발계획이어서 서울시 심의 절차에서 우선 순위가 밀린다.

정비업계는 빠르면 지난해 6월경 서울시의 지구단위계획이 결정 고시될 것으로 예상했지만, 서울시 도시건축공동위원회 심의는 아직도 마무리되지 않고 있다. 

◇서울시 도시계획 반감…잇따른 정부 규제도 부담

서울시는 압구정3구역 한강변 부지에 '역사문화공원'을 조성하는 구상을 하고 있는데, 해당 부지 소재 집주인들은 재건축 이후 조망권을 잃게 되는 점을 우려한다. 일대에선 압구정역 인근 부지를 기존 주거지역에서 준주거지역으로 종상향하는 조건인 기부채납(공공기여) 규모도 과도하다고 주장한다. 

향후 조합이 설립되더라도 지난해부터 시행된 재건축 규제 중 하나인 '조합원 지위 양도 금지', 올해 부활한 '재건축 초과이익 환수제' 적용 대상이 된 것도 부담이다. 

재건축 추진을 위한 악조건에도 매수인과 매도인의 기싸움이 팽팽하고, 시세는 꾸준히 상승세다. 압구정 현대아파트 1차는 지난 6월 전용 161.18㎡가 31억2000만원에 계약된 이후 실거래 기록이 없지만, 매도 호가는 더 올랐다. 

압구정동 A공인중개업사무소 관계자는 "서울시가 대대적으로 개발 구상을 밝힌 여의도, 용산 일대 집값이 오르면서 전반적인 시장 분위기가 나쁘지 않다"며 "동일 면적 매물을 취득하기 위해선 33억~34억원은 지불해야 될 것"이라고 말했다.

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김지훈 기자 lhshy@mt.co.kr







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우리나라 25층까지 닿는 소방 사다리차 2대뿐



고층 건축물이 많은 부산에는 

화재 때 진압할 수 있는 굴절사다리차가 

부산 해운대소방서(센텀 119안전센터)에 배치돼 있다

2012년 7월 핀란드에서 18억 원에 사들인 것으로 70m 높이다

일반 아파트 기준으로 23~25층까지 닿을 수 있다

이 굴절사다리차는 지난해 2월 부산시 해운대구 반여동 15층 아파트 화재 때 진가를 발휘했다.

 

영국 런던에서 발생한 고층 아파트 화재를 계기로 

대형 소방장비가 확충돼야 한다는 목소리가 높다

지난해 말 기준 국내 초고층(50층 또는 200m 이상건축물은 107개동으로 집계됐다

부산이 28개동으로 가장 많고 

서울 22개동인천 19개동경기도 19개동 등이다

초고층 건축물은 2012년 69개동에 불과했지만 

현재 107개동으로 매년 증가세를 보이고 있다

30층 이상 고층 건축물은 3266개동이다.

 

전국 소방서가 보유 중인 사다리차는 435대인데 

이 가운데 아파트 25(72m) 이상을 직접 진화할 수 있는 장비는 굴절사다리차(70m) 2대 뿐이다

서울과 부산에서 각각 1대씩 보유 중이다

사다리차 중 가장 많은 160대는 55m짜리이며 

아파트 20층까지만 접근할 수 있다


세계적에서 가장 긴 굴절사다리차는 100m로 

35층 이상 건축물에서 발생한 화재는 자체 진압에 의존할 수밖에 없다.


-중앙일보(2017.6.19)
















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