christmas03.gif

가구당 수억원대의 재건축 부담금이 나올 것을 

미리 알려주지 않고 재건축조합설립동의서를 

받는 것은 무효아닌가요?


재건축초과이익환수금의 예정고지 시기가 

관리처분인가 후에

이주하기 전 단계에 

각 가정으로 통지가 됩니다.

가구당 수억 원대의 재건축부담금이 나올 것으로 예상되자  

재건축조합이 재건축을 중단하고 있습니다.

2년 정도의 재건축 진행 과정 중에 많은 돈을 지출을 하게 되는데요,

이주 전 단계까지 가봐야 아는 셈입니다.


christmas03.gif





재건축초과이익환수금의 예정고지 시기가 

관리처분인가 후에

이주하기 전 단계에 

각 가정으로 통지가 됩니다.

가구당 수억 원대의 재건축부담금이 나올 것으로 예상되자  

재건축조합이 재건축을 중단하고 있습니다.

2년 정도의 재건축 진행 과정 중에 많은 돈을 지출을 하게 되는데요,

이주 전 단계까지 가봐야 아는 셈입니다.


관리처분계획이 인가가 되면,

시공사에서는 초과이익환수금을 계산하기 위한 자료를 

시청또는 구청에 제출하게 됩니다. 

시청 또는 구청에서는 이 자료를 기초로 

자신들의 방식으로 초과이익환수금을 계산해서 예정 금액을 

소유자들에게 개별적으로 통지하게 되는 것이죠...

확정 금액은 입주 시에 결정하여 통지하게 됩니다.


재건축을 진행하는 조합장과 임원들이 

조합원들을 위해서 움직인다면 

빨리 재건축을 중단하겠죠...


시공사의 편에 선 

재건축조합장이나 임원들이 

끝까지 가 본다고 갑니다...

결국 이주 전에, 

이주비도 시공사에서 대출을 받아서 이주한다고 하다가

초과이익환수 예정금 고지를 받아보고는 

가구당 수억 원씩 나오는 재건축부담금에 두 손을 들고 

재건축을 포기하게 됩니다...


조합장이나 임원들은 당연히 해고죠...

조합원들의 편에 서서 일을 하지 않았으니까요...











2019년 4월22일~2019년5월24일


김운용(010-9158-0254) 드림


대한민국 서울특별시 송파구에서...






christmas03.gif

지금은 손해" 속도 늦추는 서울 재건축 아파트

[머니투데이 조한송 기자] [재건축초과이익 환수제·임대주택 비율 확대 등 걸림돌 ]

【서울=뉴시스】최진석 기자 = 서울 아파트 값 상승폭이 지난 1월 첫째 주 이후 가장 작은 상승폭을 보였다. 서울 재건축 아파트시장도 거래 부진에 빠져 지난주 1년여 만에 처음 가격이 내린데 이어 2주 연속 하락했다. 

정부의 대출규제와 미국 금리인상까지 겹치며 기존주택을 구입하려는 매수세 마저 소강상태를 보이고 있다. / 사진=뉴시스
최근 서울 재건축단지들에서 고강도 규제를 피해 사업추진을 4~5년 후로 연기하자는 목소리가 높다. 안전진단 통과 문턱이 높아졌을 뿐 아니라 통과하더라도 이주비 등을 구하기 어렵고 개발이익이 늘면 일정부분 세금으로 추징되기 때문이다.
 
23일 정비업계 등에 따르면 서울 강남구 대치동 소재 ‘대치쌍용 2차’는 25일 임시총회를 열어 재건축사업 잠정중단 여부를 논의할 예정이다. 재건축초과이익환수제 관련 법안 개정안이 통과될 때까지 기다렸다가 진행하면 집값 상승기도 피해 부담금을 줄일 수 있을 것이란 기대감에서다. 2014년 재건축조합추진위원회를 설립한 대치쌍용2차는 시공사 선정까지 마쳤으나 계약을 미뤘다.
 
조합이 설립되지 않은 재건축단지도 연기하는 추세다. 재건축추진위원회를 운영 중인 압구정3구역 등에서도 잠정중단에 대한 의견이 높아지고 있다.
 
입주한 지 36년 지난 성수동 ‘서울숲동아’도 현재 휴면상태다. 지난해 3월 이후 정밀안전진단이 강화되면서 무리하게 진행해 자칫 안전진단비용만 날리는 일은 막아야 한다고 판단한 것이다.
 
성수동 소재 중개소 관계자는 “규제 강도가 점점 높아지는데 빨리할 필요가 있겠느냐는 시각”이라며 “인근에서 개발사업이 활발한데 완공되면 자연스럽게 재건축사업이 풀릴 것이란 판단이 작용했다”고 설명했다.
 
휴면을 선언한 재건축사업장이 늘어난 까닭은 정부가 2017년부터 집값 안정화를 취지로 규제를 강화하고 있어서다. 조합원 지위양도 금지(2017년 8월), 재건축초과이익환수제 시행(2018년 1월), 안전진단 강화(2018년 2월) 등이다. 강남에서는 재건축초과이익환수제 시행이, 강북에서는 임대주택 비율 확대가 주요 걸림돌이다.
 
사업추진에 필요한 자금을 융통하기 어려워진 것도 주원인이다. 과거에는 정비사업자가 이주비 등을 대여해줬지만 지금은 조합원 스스로 신용대출 등을 통해 이사비용과 전세자금 등을 마련해야 한다. 지난해 9·13대책 이후로는 2주택자의 주택담보대출도 제한됐다.
 
건설업계에선 현재 국회에 상정된 재건축초과이익환수제 개정안에 대한 기대감이 크지만 국회의 반응은 미온적이다.
 
이혜훈 바른미래당 의원은 지난해 9월 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 일부개정법률안’을 대표발의했다. 재건축부담금 부과 개시 시점을 ‘최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날’에서 본격적으로 사업이 시작되는 ‘사업시행계획이 인가된 날’로 바꿔 재건축부담금 책정기준의 합리성을 높이자는 내용이 담겼다. 장기간 조합원 자격을 유지한 토지 등 소유자와 실거주 장기주택보유자들은 재건축부담금을 감면하는 근거도 마련토록 했다.
 
한국주택협회 관계자는 “재건축초과이익환수제에 대한 폐지와 개정에 대한 법안이 상정됐지만 논의조차 이뤄지지 않았다”며 “재건축사업 첫 단계인 안전진단 기준이 강화됐고 진행 중인 곳은 조합원 지위양도 금지나 대출규제 등으로 어려운 상황”이라고 설명했다. 

조한송 기자 1flower@mt.co.kr



christmas03.gif

재건축 포기 속출…압구정3구역 "규제 강화로 사업 추진 어렵다"

사전심의제·일몰제로 "사업추진 어렵다"

"사업 불확실한데
추진위 운영비만 年 400억"

추진위 "법적 권한·효력없는 
설문조사" 반발


[ 양길성 기자 ] 0004125967_001_20190417024901359.jpg?type=w647
서울 강남의 대표 재건축 단지인 압구정동 구현대아파트 일부 주민이 재건축 사업을 잠정 중단하는 것을 검토하고 있다. 층수·디자인 규제, 인허가 중단, 일몰제 적용 등 재건축 사업에 전방위 규제가 쏟아지면서 사업이 장기간 지연될 것이란 우려에서다. 부동산 전문가들은 “섣불리 추진했다간 비용만 증가한다”며 “사업을 중단하는 곳이 속출할 가능성이 높다”고 전망했다.

0004125967_002_20190417024901398.jpg?type=w647“일몰제로 정비구역 해제 우려”

16일 정비업계에 따르면 ‘압구정 현대아파트 입주자대표회의’는 소유주들에게 압구정3구역 재건축 추진위원회의 운영 중단 의사를 묻는 설문조사를 시작했다. 입주자대표회의는 “재건축 사업에 적신호가 켜진 상황에서 설계·정비 업체와의 계약 등 재건축 추진에 막대한 예산을 쏟는 건 위험하다”며 “지구단위계획 확정 때까지 재건축 사업을 중단해야 한다”고 주장했다.

재건축 중단을 요구하는 이유는 여러 가지다. 우선 서울시의 일몰제 적용이 한몫했다. 서울시는 내년 3월 일몰제 적용을 받는 정비사업지 38곳을 정비구역에서 해제할 가능성이 높다. 대상 사업지에 압구정3구역이 포함됐다. 일몰제는 일정 기간 사업 진척이 없는 사업지를 정비구역에서 해제하는 제도다. 정비구역 지정 후 2년 이내 추진위를 구성하지 못하거나 추진위 승인 이후 2년 이내 조합설립 인가 신청이 이뤄지지 않을 시 적용한다. 압구정3구역은 지난해 9월 추진위 승인을 받았다. 그러나 지구단위계획 확정 고시가 이뤄지지 않아 사업이 지연되고 있다. 입주자대표회의는 “올해 추진위가 운용하는 예산만 400억원에 달한다”며 “일몰제 적용으로 내년 3월 정비구역에서 해제될 수 있는 만큼 막대한 예산 낭비가 우려된다”고 주장했다.

여기에 서울시가 정비사업 추진 이전부터 관리감독을 강화하겠다고 강조한 것도 중단 이유로 꼽힌다. 서울시는 지난달 12일 ‘도시·건축 혁신방안’을 내놓으며 도시계획위원회 심의 과정을 계획 수립 이전 단계에서 한 번 더 거치는 ‘사전 심의’ 절차를 신설하겠다고 밝혔다. 재개발·재건축 밑그림 단계부터 서울시의 공공 가이드라인을 적용해 서울시가 추구하는 도시계획 수준으로 맞추겠다는 것이다. 서울시가 층수 디자인 등을 사실상 결정하겠다는 의미다. 초고층 재건축을 추진 중인 압구정3구역 측은 쉽게 받아들이기 어렵다.

입주자대표회의는 “정비사업계획에 소유주 의견이 제대로 반영되기가 어렵다”며 “커뮤니티시설을 외부인도 같이 이용할 수 있도록 하겠다는 서울시 계획도 주민들이 수용하기 쉽지 않다”고 주장했다.

게다가 박원순 서울시장은 이달 초 한 방송사 프로그램에 나와 “지난해 부동산 가격이 천정부지로 오르고 서울시는 부동산 가격을 지키기 위해 온갖 노력을 다했다”며 “이런 상황에서 당장 강남 재건축 인가는 어렵다”고 말했다.

0004125967_003_20190417024901416.jpg?type=w647서울 강남구 압구정3구역 입주자대표회의가 주민들을 대상으로 재건축 추진위원회 운영 중단 의사를 묻는 설문조사에 들어갔다. /한경DB
재건축 중단 속출

모든 주민이 같은 생각을 하는 건 아니다. 입주자대표회의의 재건축 사업 중단 움직임에 추진위가 즉각 반발했다. 압구정3구역 추진위 관계자는 “입주자대표회의는 재건축 사업에 대한 법적 권한이 없는 만큼 설문조사도 법적 효력이 없다”며 “입주자대표회의를 추진위 업무 방해 혐의로 고소하기 위한 법률 검토를 시작했다”고 밝혔다.

재건축 추진 중단에 관한 주민 의견은 엇갈린다. 압구정3구역은 추진위 구성 당시에도 주민 동의율이 53%에 그쳤다. 인근 J공인 관계자는 “정부가 재건축 사업을 중단하겠다는 의지가 워낙 강한 만큼 주민 사이에서도 재건축 사업을 당분간 중단하자는 기류가 강하다”고 말했다.

이에 앞서 강남구 ‘대치쌍용2차 재건축’ 조합도 재건축을 잠정 중단했다. 가구당 수억원대의 재건축 부담금이 나올 것으로 예상되자 지난달 사업을 중단했다. 옆 단지인 대치쌍용1차 재건축조합도 재초환 부담에 임원진이 교체되고 사업 추진이 중단됐다. 지난달 23일 열린 ‘대치쌍용1차 조합 2기 임원 선출 총회’에서 기존 조합장 및 임원진이 전면 교체됐다. 새롭게 구성된 조합은 재건축뿐만 아니라 1 대 1 재건축, 리모델링 등 다양한 방안을 검토할 예정이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “단기적으로 집값을 잡겠다는 서울시와 정부의 의지가 강해 당분간 재건축·재개발이 어려워졌다”며 “사업이 지연되면 큰 비용이 발생하는 까닭에 사업을 잠정 중단하는 초기 사업장이 많이 나올 가능성이 높다”고 전망했다.

양길성 기자 vertigo@hankyung.com