전월세 전환율 자세히 알아보자



반적으로 전월세 전환율이 높아지면 전세보증금 대비 월세 부담이 늘어나고, 낮아지면 월세 부담이 줄어드는 것을 의미합니다. 그러나 전세가격이 급격히 상승함에 따라 전월세전환율이 낮아졌지만 월세 부담은 여전히 높은 경우도 있습니다.

“집주인이 2년 만에 전세보증금 6천만 원을 더 올려달라면 어떻게 될까요?” 극심한 전세난이 계속되면, 자금력이 없는 세입자들이 2년만에 오른 전셋값에 곤란함을 겪는 경우가 많습니다. 직장이나 교육 문제로 주거지 이동이 어려운 세입자는 전세를 월세로 전환하거나 전세보증금을 그대로 두거나 조금내리고 전세값 상승분만큼 월세로 내면 전세를 반전세로 돌리는 선택을 할 수밖에 없습니다.

이런 경우, 공인중개사의 말을 무작위로 믿지 말아야 합니다. 먼저 임차하고 있는 주택 주변의 전세 가격 상승을 자세히 살펴보고 월세로 전환할 때 적절한 금액이 얼마인지 따져봐야 합니다.

월세 전환 금액을 따져볼때 가장 필요한 것은 전월세 전환율입니다. 계산은 다음과 같습니다.

• 전월세전환율 = (월세 x 12 / 전세 - 월세 보증금) x 100

전월세전환율이 높으면

전세에 비해 월세 부담이 증가합니다

예를 들어 전세보증금이 1억원인 주택을 월세 보증금 2천만원에 월세 30만원에 계약하면 전세전환율은 4.5% 입니다. 같은 주택을 월세 보증금 8천만 원에 월세 20만 원짜리 반전세로 전환한다고 가정하면 최대 12%까지 올라갑니다. 보통 전월세전환율이 높아지면 전세에 비해 월세 부담이 상대적으로 많이 늘어나고, 낮아지면 월세 부담이 줄어듭니다.

그러나 전월세 전환율은 단지별 전세가격에 비해 상대적인 개념이기 때문에 전월세전환율이 높아졌다는 점에서 월세 부담이 절대적으로 증가했다고 볼 수는 없습니다. 한국감정원이 발표한 전국 및 각 시도의 전월세 전환율과 비교하면 어느정도 금액이 적절한지 측정할 수 있습니다.

한국감정원이 전월세 전환율을 조사하기 시작한 2011년 1월 주택전월세전환율은 9.6%였지만 이후 지속적으로 하락해 2020년 2월 5.9%로 떨어졌습니다. 월세를 선호하는 집주인이 많아 공급이 늘었지만 세입자들의 수요가 많지 않은 게 주된 원인으로 해석됩니다. 주택 유형이나 지역별 자세한 월별 전월세전환율을 보려면 부동산통계정보시스템을 참고하면 됩니다.

최근 저금리 기조로 이자 수익률이 떨어지면서 임대인은 전세보증금을 올리거나 전세를 월세로 전환하는 것을 선호하는 것으로 나타났습니다. 결국, 임대료 인상에 올려줄 형편이 안되는 세입자는 더 비싼 월세를 택할 수밖에 없습니다. 이를 막기 위해 법적으로 과도한 월세 인상을 제한하는 장치가 마련됐습니다.

주택임대차보호법 제7조 2항은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에 월차임은 그 전환되는 금액에 연 10%(은행의 금리와 해당 지역 여건을 고려해 대통령령으로 정한 비율), 한국은행 기준금리+가산이 율(3.5% 대통령령)을 더한 비율 중 낮은 비율을 상한으로 정하고 있다. 2020년 4월 기준금리가 0.75%이므로 현행법상 전월세전환율의 상한선은 4.25%인 셈이다.

그러나 이러한 전월세전환율 상한선은 여전히 지켜지지 않는 경우도 많습니다. 정부는 법적 상한을 제시했지만, 위반을 처벌할 근거가 없으며, 개인 간 거래에서 이것을 지키는 것이 의무가 아니기 때문입니다. 또 전·월세 전환율 상한제는 임대차 계약기간에 전세를 월세로 전환할 때만 적용되며, 재계약이나 신규계약을 할 때는 적용되지 않습니다.

그러면서 월세나 반전세로 거주하는 직장인의 경우 월세 세액공제를 받을 수 있다는 점도 체크해야 합니다. 소급청구 기간은 5년이며, 과거 월세 납부후 공제 혜택을 받지 못한 경우도 환급받을 수 있으며, 기준은 무주택 세대주로 세대원을 포함해 총급여액이 7천만 원 이하로 되어 있어야 합니다. 대상 주택은 전용 85㎡ 이하 주택이나 주거용 오피스텔, 원룸, 고시원 등입니다.월세 세액공제 신청은 집주인의 동의가 필요하지 않기 때문에 본인 스스로 공제 신청을 잘 받아야 합니다.