제2의 IMF를 대비하기 위해 중국과의 무역을 늘리고 미국(저팬JAPAN 포함)과는 줄여야-

[남자가 집을 장만해야지][집 하나는 장만을 해야지]라는 

최면에서 벗어나는 것이 나를 살리는 것이고요,

나를 사랑하는 것이더군요...

집장사들이 자신들의 이익을 위해 최면을 걸은 겁니다. 

집값 폭락에 대비해야 합니다...  

빚을 빨리 청산해야 합니다...  

미중 무역전쟁으로 한국이 타격을  


주가가 1900 밑으로 떨어지면...  

실감이 나실 겁니다.  2년 내에 옵니다...  

바로 대비하여야 해요...







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재건축에 사활을 건 시공사들의 몸부림을 보고 있습니다...

자신들이 살기 위해서 추진위원장, 조합장을 매수하여

재건축 설명회부터 전 과정에 개입하는 것이 시공사입니다...


모든 돈을 미리 쓰고

나중에 시가의 3배로 집값을 뻥튀기 해서는 이익을 챙겨갑니다..



이런 원리가 모든 이들에게 알려졌어요...


집값을 안정시킨다는 이유로 

자기들끼리 거래을 해서 자꾸 경신가를 만들어서

케이비시세표에 올려서는 정상가격인 것처럼 꾸며낸 것이 시가입니다...


이런 엉터리 시세를 근거로

분양가를 재건축할 때의 시세보다 3배로 튀긴 값으로 만들어서는

이익을 챙겨갑니다...


속지 말아야 합니다...


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재건축에 사활을 건 시공사들의 몸부림을 보고 있습니다...

자신들이 살기 위해서 추진위원장, 조합장을 매수하여

재건축 설명회부터 전 과정에 개입하는 것이 시공사입니다...


모든 돈을 미리 쓰고

나중에 시가의 3배로 집값을 뻥튀기 해서는 이익을 챙겨갑니다..



이런 원리가 모든 이들에게 알려졌어요...


집값을 안정시킨다는 이유로 

자기들끼리 거래을 해서 

자꾸 경신가를 만들어서

케이비시세표에 올려서는 

정상가격인 것처럼 

꾸며낸 것이 시가입니다...


이런 엉터리 시세를 근거로

분양가를 재건축할 때의 시세보다 3배로 튀긴 값으로 만들어서는

이익을 챙겨갑니다...


속지 말아야 합니다...










재건축설명회에서는 [초과이익환수금은 위헌 판결이 날 것이다...

초과이익환수에 관한 법률이 수정법률을 만들어 손해날 것 없다]는 식으로

주민들에게 속입니다...


이런 수법으로 재건축조합동의서를 받는 것이죠...

모두 사기입니다...

이런 조합동의서 징수는 중요사항을 고지하지 아니하고 계약에 이르게 한 행위로

무효입니다...



이런 절차로 집값은 다시 폭락하게 됩니다...

3배 이하로요...




집값 폭락에 대비해야 합니다...

빚을 빨리 청산해야 합니다...

더 이상 집에 투자하시면 안 됩니다...

미중 무역전쟁으로 한국이 타격을 받고 있습니다...

제2의 IMF를 대비해야 합니다...

주가가 1900 밑으로 떨어지면...

실감이 나실 겁니다.

2년 내에 옵니다...

바로 대비하여야 해요...




감사합니다....



제 스스로의 판단력을 쓴 글입니다...


독자분들은 스스로의 판단력으로 판단해주시기 바랍니다...




2019년 5월28일~2019년7월11일


김운용(010-9158-0254) 드림


대한민국 서울특별시 송파구에서...








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46. 부모님들이 고향의 조상의 묘에 벌초를 하지 않는 놈은 

개쌍놈, 씨팔놈이라고 욕을 하시는 이유는 무엇인가요?


조상들의 묘를 관리하고

제례를 지내면서 감사함을 표현하는 것은 

하나님과 부모님을 사랑하는 것이더군요...


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[씨판(SIPAN)놈->씨팔놈]으로 된 것으로

씨판(SIPAN)은 스페인(SPAIN)을 말합니다....

 

왜 우리 조상님들은 욕을 통해 스페인을 기억하게 한 것일까요?

 

대조선을 공격한 임진왜란의 주역이 씨판(SIPAN)이기 때문입니다...

그 때부터 씨판놈들이 대조선을 침략했다는 것을 만천하에 알리게 되었죠...

결국 씨판(SIPAN)이 대조선을 망하게 한 후 

모든 역사를 조작하면서 자신들의 국명도 씨판(SIPAN)->스페인(SPAIN)으로 바궈서 

자신들이 대조선을 망하게 한 

해적의 나라라는 

씨판(SIPAN)놈->씨팔놈들이 

아니라고 숨겼던 것이죠...

 

여기서 끝나지 않고 씨판(SIPAN)놈들은 

대조선의 이름인 환국->한국->환한나라->밝은 나라->밝달->브라이튼 brighten ->Britain [|brɪtn]영국[United Kingdom, United Kingdom of Great Britain and Northern Ireland,  ]으로 

자신들이 대조선이라고 

즉 영국이라고 

대조선의 국명을 현재까지도 사용하고 있는 것입니다.

또한[ 태양이 지지 않는 나라->일본 [日本] ->대조선]인 것입니다.

 

대조선=영국=일본=한국=환국=밝달인 것입니다.



씨판(SIPAN)놈들이 

씨팔놈들이 

즉 스페인놈들이 

대조선을 망하게 하고

자신들이 대조선이라고 역사를 조작하고

대조선의 모든 영토를 꿀꺽한 것이고요,

현재 영국이라고 이름을 쓰고 있고요, 

씨판(SIPAN)을 스페인(SPAIN)으로 바꿔서 역사를 조작한 것입니다.

 

 

brighten 미국·영국 [|braɪtn] 발음 듣기 영국식 발음 듣기 중요
1. 밝아지다, 반짝이다; 밝히다, 반짝이게 하다
2. (얼굴 등이) 생기가 나다; 환해 보이게 하다
3. (기쁨・희망으로) 밝아지다
Brighton 미국·영국 [bráitn] 발음 듣기
브라이튼 ((영국 해협에 면한 해변 행락 도시))

 

 

 

이런 씨판(SIPAN)놈들이 

즉, 씨팔놈들은 

조상들의 묘를 관리하지 않고 제사도 지내지 않죠...

 

 

그래서 

부모님들이 고향의 조상의 묘에 벌초를 하지 않는 놈은 

개쌍놈, 씨팔놈이라고 욕을 하시는 것입니다.




조상들의 묘를 관리하고

제례를 지내면서 감사함을 표현하는 것은 

하나님과 부모님을 사랑하는 것이더군요...







현재의 남미엔 스페인어를 쓰죠?

현재의 북미대륙(미국)을 꿀꺽한 유태인들이 

남미를 꿀꺽한 시판(SIPAN)을 몰아내기 위해 서로 싸웠어요...

그 싸움에서 시판(SIPAN)이 져서

유태인들이 

씨판(SIPAN)을 지판(JIPAN)->저팬(JAPAN)으로 고쳐서 현재의 일본을 

한반도 옆에 만들었어요...

 

한반도 옆에 있는 현재의 일본

저팬(JAPAN)으로 부르고 일본이라고 부르면 안 됩니다.

그냥 저팬(JAPAN)입니다.


현재의 영국을

잉글랜드[England]라 부르고 영국이라고 부르면 안 됩니다. 

그냥 잉글랜드[England]입니다.


대조선(지구조선)의 이름인 환국->한국->환한나라->밝은 나라->밝달->브라이튼 brighten ->Britain [|brɪtn]영국[United Kingdom, United Kingdom of Great Britain and Northern Ireland,  ]->일본(해가 지지 않는 나라)이거든요...




유태인(앵글로색슨 김씨->앙골 김씨->안동 김씨), 잉글랜드[England]씨판(SIPAN), 이스라엘, 저팬(JAPAN), 미국은 같은 

씨판(SIPAN)에서 분리된 겁니다. 

같은 나라에요...

유태인이 현재 미국을 다스리지만요,

남미의 모든 나라는 미군이 주둔하고 있어요...

친미정권을 만들어서 마약을 넣고요... 

미군이 주둔하고 있는 나라는 모두 

친미정권을 통해 유태인들이 다스리고 있는 것이죠...



현재 저팬(JAPAN)이 

[문재인대통령이 친미정권 같지 않다고 탄핵을 해야 한다]고 주장하는 것은

유태인 미국이 

[문재인대통령이 친미정권 같지 않으니 탄핵을 해야 한다]라고 말하고 싶어하는 말을 

옮긴 것에 불과해요...


미국과 저팬(JAPAN)은 같은 나라거든요...

미국이 한국에게 직접 말하는 모양새가 안 좋으니까...

저팬(JAPAN)을 통해서 말하고 있는 것입니다...



 

감사합니다...

 

2017년4월29일 - 2019년11월1일

 

김운용(010-9158-0254) 드림



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집값폭락론'이 3년 내내 틀렸던 이유
[기고] 투기심리가 펄펄 살아있는 이유는?
'집값폭락론'이 3년 내내 틀렸던 이유
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친구들이 모인 카톡방에 한 친구가 유튜브 영상을 올렸다. 제목이 '2020년 집값 본격하락'이었다.

제목이 말해주듯 내년부터 서울집값이 본격 하락할 거라는 내용이었다. 설득력 있는 내용도 일부 있었지만, 전체적으로는 "서울집값 폭락" 주장을 납득시키기에 많이 부족하다는 생각이 들었다.

그래서 서울집값 폭락을 주장하는 다른 방송을 3개 더 찾아서 시청했다. 4개 방송들의 조회수가 엄청나다는 데 우선 놀랐다. 많게는 50만에서부터 적게는 20만에 달했으니, 엄청난 사람들이 "서울집값 폭락" 주장에 귀 기울이고 있는 거였다.

"서울집값 폭락 주장" 조회수 50만에 달해 

4개 방송이 서울집값의 본격 하락 혹은 폭락을 주장하는 근거는 경기침체였다. 분양가상한제, 양도소득세 중과, 전세가격 하락과 공급증가도 잠깐 언급하긴 했으나, 이들은 마이너한 요인들이었고 핵심은 경기침체였다. 미·중, 한·일 경제전쟁으로 수출이 감소하면 경기침체가 더 악화될 거라는 전망이었다. 

경기가 침체되면 소득이 감소해서 주택에 대한 수요가 감소한다. 그리고 한국경제는 상당히 오래 전부터 경기침체 상황이었으니, 이들 방송의 주장은 일견 설득력이 있어 보인다.

이런 논리를 근거로 올 상반기에는 서울집값이 하반기에 폭락할 것이라고 전망한 곳이 많았다. 

그러나 현실을 보면 완전히 다른 상황이다. 서울집값은 7월부터 강한 상승세로 전환했다. 경기침체가 여전하고 대외경제여건은 악화일로인데도 집값이 상승세로 전환한 가장 큰 이유는 금리인하다. 

7월18일 정부가 전격적으로 기준금리를 인하한 이후 서울집값은 하락에서 상승으로 전환했고 그 후 단 한주도 하락을 보인 적이 없다. 

10월 16일 추가로 기준금리를 인하했으니 서울집값 상승세는 더 강해질 것이다. 최소한 하락 가능성은 거의 사라졌다. 

'경기침체'보다 '금리인하'의 힘이 더 강했다 

폭락론의 전망이 틀린 이유는 매우 명백하다. 경기침체보다 금리인하가 집값에 미치는 영향력이 더 강하다는 점을 간과했기 때문이다. 

경기침체는 경제상황이다. 그 경제상황은 집값을 하락시키는 방향으로 작용한다. 그런 경제상황에 대응해서 정부가 금리인하라는 정책을 시행했고, 그 정책은 집값을 상승시키는 방향으로 영향을 미친다. 그러므로 두 힘 중 어느 쪽이 강한지가 서울집값의 방향을 결정한다.

현실은 금리인하가 경기침체보다 힘이 더 강하다는 사실을 보여준다. 더욱이 정부가 민간아파트분양가상한제라는 카드를 꺼내들었는데도 서울집값이 상승한 것을 보면, 금리인하의 힘이 얼마나 강한지 알 수 있다. 

그런데 집값폭락론은 이런 현실을 부정한다. 올 상반기에도 "경기침체의 힘이 워낙 강해서 금리를 인하해도 서울집값은 하락할 것이다"고 전망했었다. 하반기 들어 서울집값이 상승세로 전환하자 폭락시기를 내년 중반으로 수정했을 뿐이다.

"'시장의 힘'에 의해 서울집값이 폭락할 것"  

집값폭락론은 지난 3년 내내 "서울집값 폭락"을 전망했다. 그 기간 서울집값이 폭등했으니 폭락전망이 3년 내내 틀렸던 것이다. 

폭락론이 왜 틀렸는지를 알려면 그 전망의 근거가 무엇이었는지를 봐야 한다. 폭락론이 내세운 핵심근거는 경기침체로 인한 소득의 감소와 생산인구의 감소, 그리고 서울집값이 너무 높아서 지탱하기 어렵다는 점이었다. 

인구와 소득이 감소하면 주택수요가 감소한다. 투기로 인해 폭등한 가격은 투기가 끝나면 폭락하는 것이 일반적이다. 

주택가격에 영향을 미치는 요인들 중에서 소득, 인구, 가격수준 등을 흔히 '시장의 힘'이라 부른다. 시장 내부에서 생겨난 요인들이기 때문이다. 경제상황, 금융상황 그리고 주택시장 상황에서 발생한 힘들이므로 '시장의 힘'이란 표현이 적절하다.

폭락론은 '시장의 힘이 집값을 하락시키는 방향으로 작용하고 있다"고 주장한다. 그래서 서울집값이 폭락한다고 전망한 것이다. 논리적으로나 현실적으로 타당한 주장이다.

폭락론, "'정부의 힘'도 집값하락 방향" 

시장의 힘 외에 집값에 영향을 미치는 중요한 힘은 정부정책이다. 부양정책이나 안정정책이 집값에 막강한 영향을 미친다. 올해 두 차례의 금리인하는 집값을 부양시키는 정부정책이었다. 

금리정책 외에도 세금혜택이나 규제정책들이 집값에 영향을 미치는 정부정책들이다. 이런 정부정책은 시장 외부에서 인위적으로 만들어진 힘이므로 '시장의 힘'과 구분하여 '정부의 힘'이라고 부를 수 있다. 

폭락론은 "정부규제가 강력해서 서울집값이 폭락할 것이다"라고 일관되게 주장했다. '정부의 힘' 이 집값하락 방향이라고 주장한 것이다. 

그런데 한 번 더 생각해보면 이런 주장이 논리적으로 맞지 않음을 알 수 있다. 집값을 움직이는 두 힘인 '시장의 힘'과 '정부의 힘'이 모두 집값하락 방향이라면 서울집값은 폭락했어야 한다. 그런데 3년 내내 폭등했다. 

그러면 왜 서울집값이 폭등했느냐, 란 질문에 폭락론은 대답을 내놓지 못한다. 기껏해야 "투기꾼 때문"이라거나 "건설사들이 담합해서 가격을 끌어올렸기 때문"이라는 옹색한 대답을 내놓을 뿐이다. 

시장의 힘과 정부의 힘이 집값을 하락시키는 방향으로 작용하는데, 투기꾼과 건설사가 얼마나 대단하기에 두 힘을 뚫고 서울집값을 폭등시킬 수 있단 말인가. 도대체 말이 되지 않는 주장임은 누구나 알고 있다. 

투기심리가 펄펄 살아있는 이유는? 

"투기꾼 때문"이라는 주장에 대해 세 개의 질문을 던지면, 집값폭락 전망이 왜 틀렸는지를 알 수 있다. 

왜 투기가 활활 타올랐나? 투기여건이 형성되어 있었기 때문이다. 이명박과 박근혜정부에서 수많은 부양책을 시행했고, 그 결과 투기로 돈을 벌기에 좋은 조건이 형성되었던 것이다.

다음 질문은 "그 부양책들을 폐지하면 투기가 끝날까"이다. 그 대답 역시 어렵지 않다. 투기의 원인인 부양책을 폐지하면 투기는 금방 끝날 것이다. 

질문 하나를 더해보자. 아직도 투기가 펄펄 살아있는데 왜 그런가? 그 이유는 투기의 조건인 부양책이 아직도 살아있기 때문이다. 

세 개의 질문으로 매우 명백해진 사실이 있다. 지금도 투기에 유리한 여건이 형성되어 있다는 것이다. 투기하기에 유리한 조건이 아닌데도 투기꾼들이 위험을 무릅쓰고 투기에 뛰어들진 않을 것 아닌가. 

지금 서울주택시장에서 '정부의 힘'은 집값상승 방향으로 작용하고 있는 것이다.

문재인정부는 이전 두 정부가 시행한 부양책의 상당부분을 폐지했다. 그러나 핵심부양책은 여전히 살아있다. 그래서 '정부의 힘'은 서울집값을 상승시키는 방향으로 작용하고 있다.

그 '정부의 힘'이 '시장의 힘'보다 훨씬 더 강하기 때문에 서울집값이 폭등했다. 폭락론의 폭락전망이 3년 내내 틀렸던 이유는 이런 '정부의 힘'을 잘못 판단했기 때문이다.

향후 서울집값 방향을 결정할 요인은? 

향후 서울집값 전망은 어떤가? 나는 매우 단정적으로 말할 수 있다고 생각한다. '정부의 힘'의 방향을 바꿀지 아니면 그대로 유지할지에 의해 집값의 방향이 결정된다.

서울집값을 상승시키는 핵심 정부정책은 두 가지다. 올해 6월까지 완만하게나마 하락세를 이어가던 서울집값을 상승으로 전환시킨 금리인하정책이 그 하나다. 그 정책을 금리인상으로 전환한다면 '정부의 힘'의 방향도 바뀔 것이다. 

금리보다 더 중요한 힘이 '임대사업자에 대한 세금특혜'다. 거의 모든 세금을 면제해주는 특혜 때문에 지난 3년간 서울에서만 약 29만채 주택이 임대주택으로 등록했다. 임대주택으로 등록하기 위해서는 주택을 매입해야 한다. 
이런 엄청난 세금특혜를 폐지하면 그 주택의 상당부분이 매물로 출회될 것이다.

두 핵심정책을 바꾸지 않으면 '정부의 힘'이 서울집값 상승으로 작용할 것이고, 집값하락은 기대할 수 없다. 이런 현실이 바뀌지 않는데도 "서울집값 폭락"을 반복하는 폭락론의 전망은 이번에도 틀릴 것이 분명하다. 
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박근혜 정부 '이 시점'에 집값 상승 딱 멈췄다. 왜?
[기고] 서울 집값 폭등의 “공범”들
박근혜 정부 '이 시점'에 집값 상승 딱 멈췄다. 왜?
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서울집값 폭등은 세 정부의 합작품이다 한국감정원이 발표하는 서울아파트실거래가지수가 지난 5년간 56% 급등했다. 집 없는 서울시민들의 불만이 속에서 부글부글 끓고 있다. 지방에 주택을 소유한 사람들도 상대적 박탈감이 매우 심하다. 서울집값 폭등의 최대수혜자는 두말할 것도 없이 강남주택소유자와 서울지역 다주택자들이다.


통계청의 ‘2017년 주택소유통계’에 의하면 이들이 대략 70만 가구다. 우리나라 전체 가구의 3.5%에 해당한다. 강남을 제외한 서울에 주택을 한 채 소유한 가구는 120만으로 전체 가구의 6%다. 이들을 제외한 90.5% 가구 중 상당수는 서울집값 폭등의 피해자다.  


국민의 90.5%가 서울집값 폭등의 피해자  


민주주의란 다수국민이 권력을 어느 정치집단에게 줄지를 선택하는 제도다. 서울집값 폭등의 책임이 누구에게 있는지 밝혀지면, 다음 선거에서 그 정치집단에게 표를 안 줄 것이고, 그 정치집단의 퇴출까지 이어질 수도 있다. 새로 권력을 잡은 정치집단은 압도적 다수에게 피해를 입히는 불의한 정책을 펴지 않을 것이다. 그래서 서울집값 폭등의 책임 소재를 밝히는 것은 매우 중요하다.  


책임소재를 가리는 기준이 객관적이고 공정해야 함은 물론이고, 무엇보다 ‘팩트’에 근거해야 할 것이다. 그 팩트 중 하나가 집값 상승이다. ‘서울아파트실거래가지수’에 의하면 이명박정부 초기인 2008년 초부터 2012년 말까지 서울아파트가격은 6% 하락했다. 박근혜정부 4년간 26% 급등하고, 문재인정부 2년여 무려 29%나 급등했다. 집값상승을 기준으로 보면 박근혜정부와 문재인정부에게 가장 큰 책임이 있음을 알 수 있다. 


이명박정부는 어떤가? 집값이 6% 하락했으니 책임이 없는 것일까? 천만의 말씀이다. 박근혜정부 26% 급등, 문재인정부 29% 더 급등 이명박정부 5년간 부동산부양책을 무려 20회나 실행한 것은 다 알고 있는 사실이다. 분기가 바뀔 때마다 부양책을 실행했으니 집값을 올리려고 몸부림쳤던 것이다. 그런데도 집값이 하락한 것은 시장의 힘이 아래쪽으로 강하게 작용했기 때문이다. 이명박정부가 시행한 “부양책의 힘”이 누적되어서 박근혜정부에서 효과를 발휘했다.  


가장 큰 힘은 “돈의 힘”이었다. 흔히 말하는 “부동자금”이 급증했다. 부동자금을 나타내는 지표인 ‘광의의 통화(M2)’를 보면 2007년 초 1300조원에서 2012년 말에는 1840조원으로 42%나 급증했다. 이명박정부 5년은 금융위기 직후로 실물경제의 성장이 거의 멈춘 시기다. 실물경제의 자금수요가 매우 미약했다. 부동산시장도 불황이었으므로 자산부문에서의 자금수요도 왕성하지 않았다. 그런데도 무리하게 통화를 풀었으니 시중 부동자금이 엄청나게 증가했다. 어느 곳에서 투기의 불씨만 보이면 그곳으로 돈이 몰려가서 활활 타오르게 할 연료가 비축된 셈이었다.  


투기 불씨가 타오르기 시작한 것은 박근혜정부때였다. ‘서울아파트실거래가지수’ 그래프를 보고 있으면 본격상승이 시작되는 지점이 눈에 들어온다. 2014년 8월이다. 최경환이 경제부총리 자리에 오른 직후다.  


최경환의 “빚내서 집사라” 정책  


이명박정부의 20회 부양책으로 집값 부양을 위한 거의 모든 정책이 시행되고 있었으므로 최경환은 상식을 벗어나는 극단적인 수단을 동원했다. 소위 “집내서 집사라” 정책이 가동되었다. 대출을 늘려서 주택투기자금을 공급했다. 박근혜정부 초기 2.75%였던 기준금리를 1.25%까지 급격히 인하했다. 여러 연구기관들이 금융위기가 종료됐다는 연구보고서를 내놓는 상황에서 금융위기 때보다 금리를 더 낮게 인하한 것은 집값부양을 위한 무리한 정책이었다. 


그래도 투기가 활활 타오르지 않자 더욱 비정상적인 정책을 시행했는데, 주택투기꾼들에게 세금혜택을 제공하는 것이었다. 그것도 상식을 벗어난 특혜를 제공했다. 2014년 7월 8일 발표한 ‘주택임대차시장 선진화 방안’의 핵심내용은 “임대사업자에 대한 주택매입자금 융자대상 확대”와 “준공공임대주택에 대한 소득세‧법인세 및 양도소득세 감면 확대”였다. 금리인하를 통해 ‘은행대출 퍼주기’를 하고, 그렇게 매입한 주택을 임대주택으로 등록만 하면 거의 모든 세금을 면제해주었다.  


국가경제가 골병이 들든 말든 가계부채가 천문학적으로 증가하여 국가경제를 위험에 빠뜨리든 말든, 집값만 올리면 된다는 그야말로 “막가파식” 경제운영이었다. 


“시장의 힘”이니 “투기꾼 탓”이라는 궁색한 변명  


이명박·박근혜정부가 온갖 부양책을 동원해서 집값 올리기에 올인했다는 것은 대부분 알고 있다. 그런데 문재인정부에 대해서는 반신반의하는 사람이 많다. “문재인정부가 집값 규제를 강화했다”는 언론기사가 자주 보도되기 때문이다. 언론에 나오는 전문가들도 이와 비슷한 논조를 피력한다.  


그렇다면 왜 서울집값이 폭등했을까? 이에 대해서 궁색한 변명을 내놓는다. 서울집값 폭등이 시장의 힘이니 투기꾼 욕심 때문이니 하는 억지 주장들이 그것이다. 만약 이 주장이 맞다면, 서울집값 폭등은 정부가 해결하는 데 한계가 있을 수밖에 없다. 그러니 집없는 사람들이 겪는 고통은 그들이 감내해야 할 몫이 된다. 그래서 서울집값 폭등의 원인을 명확하게 밝히는 것이 매우 중요해진다.  


‘서울아파트실거래가지수’ 그래프를 다시 보자. 매우 특이한 현상 하나가 눈길을 끈다. 2016년 말 서울 집값이 하락세를 보인다. 2년여 뜨겁게 타오르던 투기불꽃이 갑자기 사그라든 것이다. 투기란 한번 불 붙으면 여간해선 꺼지지 않는 특성이 있는데, 왜 2016년 11월부터 2017년 4월까지 6개월간 서울집값 상승이 멈추었을까? 2016년말 서울집값 상승이 멈춘 까닭 당시 광화문에서 활활 타오르던 촛불에서 그 이유를 찾을 수 있다. 


누구 눈에도 정권이 바뀔 것이 확연했는데, 정권이 바뀌면 최경환의 막가파식 부양책이 당장 취소되고 그러면 서울 집값이 2014년 8월 수준으로 하락할 것이라는 예상 때문이었다. 그러나 불행하게도 문재인정부는 대다수 국민의 예상과 기대를 행동에 옮기지 않았다. 최경환의 두 정책을 폐기하기는커녕 그대로 계승했다. 초저금리정책을 유지했다. 기준금리를 한번 인상했다가 다시 인하했다. “기준금리를 추가로 인하하겠다”고 한은총재는 공공연히 말한다. 


임대사업자에 대한 세금특혜는 더 늘렸다. 2017년 12월 13일 발표한 ‘임대주택등록 활성화방안’의 핵심은 “지방세감면 확대, 임대소득세 감면 확대, 양도세 감면 확대, 종부세감면 기준 개선, 건보료 부담 완화”였다. 한술 더 떠서 이런 세금특혜를 대대적으로 홍보했다. 그 결과 돈 많은 사람들이 2017년과 2018년 서울주택을 무려 21만호 매집해서 주택임대사업자로 등록했다. 서울집값이 폭등한 것은 당연한 결과였다.  


서울 집값 폭등의 “공범”들  


서울 집값 폭등은 세 정부의 합작품이다. 말이 좋아 합작품이지 “공범”이란 말이 더 정확한 표현이다. 만약 문재인정부와 집권여당이 압도적 다수 국민에게 극심한 고통을 안긴 “죄”에서 자유롭고 싶다면 당장 행동을 해야 한다. 임대사업자에 대한 말도 안 되는 세금특혜를 폐지하는 것이 첫째이고, 비정상적인 초저금리정책을 폐기하여 주택투기 부담을 높이는 것이 둘째다. 그런 행동을 하지 않으면 압도적 다수 국민이 유권자로서의 권리를 행사하여 그 책임을 물을 것이다. 




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文정부 내내 한국만 주가 빠지더니…급기야 '블랙먼데이'
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  • • 文정부기간 코스피 14% 하락, 글로벌은 16% 상승

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이다빈 기자

5일 주식시장에 코스피와 코스닥이 동반 급락하는 '블랙 먼데이'가 강타한 가운데, 문재인 정부 출범 후 2년여간 글로벌 주요국 증시 중 우리나라만 주가가 대폭 빠진 것으로 나타났다. 올 연초부터로 범위를 좁혀도 사정은 비슷하다.

미·중 무역분쟁은 전 세계 증시의 공통 이슈이고 일본의 수출 규제는 최근 불거진 국지적 악재인데, 유독 한국만 장기간 증시가 뒷걸음치는 것은 문재인 정부의 자본시장 정책 실패 때문이라는 지적이 나온다.

증권업계에 따르면 코스피지수는 글로벌 주요국 지수와 비교해 부진한 모습이다. 

미국 뉴욕증시의 대표 지수인 다우존스 산업평균지수는 올 들어 13.53% 상승했다. 기술주 중심의 나스닥지수는 20.62%, S&P500은 16.96% 올랐다.

중국 상해종합지수와 홍콩항셍지수도 각각 13.37%, 1.20% 뛰었다. 일본 니케이225(닛케이평균주가)는 3.52%, 우리나라와 산업구조가 비슷한 대만증시도 7.15% 높아졌다.

반대로 이 기간 코스피는 4.60% 하락했다. 코스닥은 상황이 더 심해 15.56% 추락했다.


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이다빈 기자

문재인 정부 출범 이후 주가 흐름도 마찬가지다. 

문 대통령이 취임한 2017년 5월 10일 2270.12였던 코스피는 이날 현재 1946.98로 하락률이 14.23%에 달한다. 코스닥도 642.68에서 569.79로 주저앉으며 11.34% 주가가 떨어졌다.

같은 기간 MSCI ACWI(글로벌)지수는 16.07% 상승했다. 코스피가 글로벌 평균보다 대략 30%p 부진했다는 건데, 코스피가 글로벌 평균을 20%p 이상 하회한 것은 IMF 외환위기가 있었던 김영삼 정부 이후 처음이다.

한국을 제외한 주요국 증시 거의가 플러스 상승률을 달성 중인 것과 대비된다.

해당 기간 미국 다우산업지수는 26.46%, 나스닥은 30.59%,  S&P500은 22.18% 솟구쳤다.

홍콩항셍지수와 일본 니케이225도 각각 4.56%, 4.12% 뛰었다. 글로벌 증시 중에선 중국 상해종합지수 정도만 7.37% 하락했다.

최근 청와대 국민청원 게시판에는 즉각적이고 강력한 증시 활성화 대책을 요구하는 투자자들의 성토가 커지고 있다. 

전문가들은 증시 부양책이 필요한 상황에서 정부가 한·일 갈등에 매몰된 나머지 특단의 경제정책이 보이지 않는다는 목소리가 높다. 문 정부는 자본시장 정책과 관련해 기존 정권과는 노선을 달리하겠다며 혁신과제를 내놓았지만 시장에선 실효성에 의문부호를 달았었다.

국내 증시는 향후 중장기 전망도 불확실한 상황이다.

한 증권사 애널리스트는 "국내 기업 실적, 미중 무역 분쟁, 한일 갈등 문제가 어떻게 수습될지 대책이 어떻게 나올지 지켜봐야 한다"면서 "증시가 크게 반등하려면 세 가지 조건이 개선돼야 하는데 쉽지 않은 상황이다"고 진단했다.

한편 5일 코스피는 2년 9개월 만에 1940선까지 후퇴했다. 코스닥도 급락세를 보이며 '사이드카'가 발동하는 등 국내 증시의 '검은 월요일'이 재현됐다. 



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삼성·SK 등 정부에 우려 전달
"맞보복으로 韓·日 전면전 땐 
기업 피해 너무 크다" 반대

전문가들 "외교적 해결해야"
[ 오상헌/김형호/좌동욱 기자 ]0004171203_001_20190705180103552.jpg?type=w647일본 정부가 지난 4일부터 주요 반도체·디스플레이 소재 수출 규제에 나서면서 '반도체 강국'인 한국에 비상등이 켜졌다. 반도체 기판과 서울 여의도 빌딩 숲을 합성한 모습. /김범준 기자 bjk07@hankyung.com
삼성전자 SK하이닉스 등 국내 반도체업체 최고경영자(CEO)들이 “일본이 수출 규제를 풀지 않으면 당장 이달 말부터 공장 가동이 중단될 수 있다”는 우려를 정부에 전달했다. “경제 보복 조치를 강구하고 있다”는 정부의 강경 대응 방침에 대해선 “한·일 간 전면전으로 확전되면 우리 기업의 피해가 너무 커진다”며 반대 의사를 분명히 했다.

5일 정부에 따르면 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관과 김상조 청와대 정책실장 등 정부와 청와대 고위 관계자들은 최근 김기남 삼성전자 부회장, 이석희 SK하이닉스 사장 등 반도체업체 경영진들을 잇달아 만나 이 같은 의견을 들었다. 정부 고위 관계자는 “반도체업체 CEO들은 ‘에칭 가스(고순도 불화수소) 등 일부 소재의 재고가 2~4주 분량에 불과해 이르면 이달 말 공장이 설 수도 있다’고 우려했다”고 말했다. 전체 수백 개 공정 중 단 하나의 공정만 이상이 생겨도 반도체 라인은 가동을 중단해야 한다.

정부도 ‘맞보복’보다는 국제공조를 통해 일본을 압박하는 데 주력할 것으로 알려졌다. 한국의 반도체 생산에 차질이 생기면 자국 기업들도 큰 타격을 받는 미국(구글, 애플, 아마존) 중국(샤오미, 오포, 비보) 등과 함께 일본에 수출 규제 해제를 공동으로 요구한다는 전략이다. 청와대 고위 관계자는 “정책의 1순위는 일본에 최대한 타격을 주는 게 아니라 우리 기업 피해를 줄이는 것”이라고 강조했다.

박재근 한양대 교수는 “삼성전자 공장이 멈춰서면 애플 퀄컴 등 기존 고객사들이 모두 대만 TSMC 등 경쟁사로 옮겨갈 것”이라며 “정부가 더 전향적으로 일본과 과거사 문제 해결에 나서야 한다”고 지적했다.

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"공장 1시간만 서도 兆단위 손실…'반도체 큰손' 경쟁사에 다 뺏길 것"

국내 반도체, 디스플레이업계가 강경 대응 기조로 돌아서고 있는 청와대와 정부를 ‘놀란 눈’으로 지켜보고 있다. 지난 4일부터 시작된 일본 정부의 반도체·디스플레이 소재 수출 규제에 대해 정부 고위 관계자들의 입에서 “국제법을 명백히 위반했다”, “보복 조치를 강구하겠다”는 강경 발언들이 쏟아지고 있어서다. 삼성전자, SK하이닉스 등 국내 반도체업체들은 한·일 갈등이 장기화할 가능성을 염두에 두고 감산, 공장 가동 중단 등 시나리오별로 위기 상황에 대비하는 것으로 알려졌다. 안덕근 서울대 국제대학원 교수는 “양국 정부가 ‘강 대 강’으로 대치하면서 전선이 확산하면 한국 기업들이 더 큰 피해를 볼 것”이라며 “확전은 자제해야 한다”고 조언했다.

○日 수출 규제로 반도체업계 ‘초비상’

5일 업계에 따르면 지난 4일부터 시작된 일본의 수출 제한 조치로 포토레지스트(감광액), 에칭가스(고순도 불화수소), 플루오린 폴리이미드 등 3개 반도체·디스플레이 핵심 소재의 일본 내 통관이 이틀째 제대로 이뤄지지 않고 있다. 과거 3년 단위로 허가를 받아 수입해온 이들 물품을 건별로 허가 받아야 하기 때문에 통관 절차에 최소 한 달 이상 소요될 것으로 업계는 추정했다. 국내 반도체업계의 한 관계자는 “수출 규제 대상 소재를 하루 단위로 관리하고 있다”며 “공급처를 다변화하려고 노력하고 있지만 단기적으로 공급 부족 사태를 피하기는 어렵다”고 털어놨다.

반도체와 디스플레이의 광범위한 공정에 불순물을 제거하는 용도로 사용되는 에칭가스는 일부 기업의 재고가 2~4주에 불과한 것으로 알려졌다. 독성이 강하고 변질될 우려가 있어 재고를 많이 쌓아두기 어렵기 때문이다. 반도체 웨이퍼에 회로를 인쇄하는 노광 공정에 쓰이는 포토레지스트도 업체별 재고가 두세 달치뿐인 것으로 전해졌다. LG디스플레이, 삼성디스플레이 등 디스플레이업체들도 에칭가스와 플루오린 폴리이미드 등을 확보하느라 ‘비상’이 걸렸다. 업계 관계자는 “일본 기업이 100년 이상 관리하면서 쌓은 노하우가 담긴 소재”라며 “대체하는 데 상당한 시일이 걸리거나 대체가 힘들 수도 있다”고 털어놨다.

삼성전자와 SK하이닉스 등 국내 주요 반도체업계 경영진은 다양한 경로를 통해 이 같은 위기 상황을 정부에 전달하고 있는 것으로 알려졌다. 기획재정부 고위 관계자는 “일부 반도체 라인은 이르면 이달부터 가동을 중단해야 할지도 모르는 상황이라는 설명을 들었다”고 했다. 청와대 고위 관계자도 “지금은 비상시국”이라며 “‘기업 편들기’라는 일각의 지적에 신경 쓸 때가 아니다”고 말했다.

○반도체 라인 가동 중단되나

24시간 돌아가는 반도체 공장은 한 번 가동을 멈추면 엄청난 피해가 난다. 지난해 3월 평택 반도체 공장에서 발생한 30분의 정전 사고로 삼성전자는 400억~500억원대 손실을 입었다. 정전과 동시에 비상 발전기가 가동되면서 일부 설비만 전력이 끊겨, 그나마 더 큰 피해를 막았다는 게 삼성 측 설명이다. 이런 대규모 반도체 라인이 삼성전자와 SK하이닉스에 각각 두 곳이 더 있다.

국내 반도체업계는 일본의 수출 규제가 장기화할 경우 D램, 낸드플래시, 모바일 애플리케이션프로세서(AP) 등 주력 반도체 제품 생산이 전면 차질을 빚을 것으로 우려하고 있다.

국내 기업들은 우리 정부의 강경 대응으로 한국과 일본의 갈등이 전면전으로 확전될 가능성도 배제할 수 없다며 노심초사하는 분위기다. 디스플레이 업계의 한 관계자는 “산업통상자원부 등 정부 부처들이 일본 정부에 타격을 줄 수 있는 보복 조치에 대한 아이디어를 묻더라”며 “전선이 더 넓어질까봐 경영진이 좌불안석”이라고 전했다. 양국 간 무역 전쟁이 본격화하면 한국 기업의 타격이 더 클 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 일본 내수 시장이 한국보다 크고 일본 수출품엔 대체불가능한 제품들이 다수 있어서다. 국내 4대그룹 계열사의 한 최고경영자(CEO)는 “매출 9조원 안팎인 일본전산의 산업용 정밀모터 수출만 규제해도 한국 내 상당수 공장 가동이 중단될 수 있다”며 “도저히 이길 수 없는 싸움”이라고 말했다.

오상헌/김형호/좌동욱 기자 ohyeah@hankyung.com







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이지평 LG경제硏 자문위원
"은밀한 금융보복 카드 쓸 수도"
[ 김익환/구은서 기자 ]0004171223_001_20190705174603390.jpg?type=w647“일본계 은행의 한국 기업 및 은행에 대한 여신 규모가 지난해 9월 말 기준으로 586억달러(약 69조원)에 달합니다. 일본 은행들이 은밀하게 대출금 일부를 회수하거나 만기 연장을 거부할 가능성이 있습니다.”

국내 대표적인 ‘일본통’으로 꼽히는 이지평 LG경제연구원 상근자문위원(사진)은 5일 한국경제신문과의 인터뷰에서 “일본이 치밀하게 계획을 짜고 경제보복에 나선 만큼 목적을 달성할 때까지 금융·기술 분야까지 다방면에 걸쳐 보복 조치를 할 가능성이 있다”며 이같이 말했다. 그는 “일본 정부가 자국 은행과 투자회사 등을 동원해 한국에 대한 금융 보복을 은밀하게 진행할 수 있다”며 “한국 기업이 상대적으로 저금리인 일본 자본시장에서 사무라이본드(외국 기업이 일본에서 발행하는 엔화표시 채권)를 발행할 여건도 나빠질 우려가 있다”고 말했다.

일본계 은행이 한국에 핵심 소재를 수출하는 일본 기업에 대한 무역금융 지원을 줄일 수 있다고도 관측했다. 이 위원은 “무역금융을 죄면서 간접적으로 핵심 소재의 한국 수출을 막을 것”이라고 말했다. 또 “일본 기업의 한국 인재 채용을 줄이도록 하거나 한국 기업인이 일본에서 설계도나 기술지도를 들고 가는 것을 막는 시나리오도 있다”고 말했다. 그는 “일본은 한국 경제에 치명타를 가할 수 있는 반도체를 우선 공격하기 시작했으며 전개 방향에 따라 금융·비자 등 여러 조치 수단까지 사용할 것”으로 예상했다.

"日, 핵심소재 수출 조였다 풀었다 반복해 韓기업 괴롭힐 것"

0004171223_002_20190705174603414.jpg?type=w647이지평 LG경제연구원 상근자문위원은 일본 도쿄에서 나고 자랐다. 재일동포 1세 아버지와 2세 어머니 사이에서 태어난 재일동포 2세로 일본 호세이대 경제학부를 졸업했다. 일본과 한국을 오가며 양국의 통상·산업 관계를 연구해온 그는 두 나라의 충돌 문제가 단기간에 해결되기는 어렵다고 진단했다. 이 위원은 “강제징용 배상 판결에 관심을 두는 한국인은 많지 않지만 일본인은 거의 대부분 이 사안을 알고 있다”며 “일본인 사이에서 한국 정부는 신뢰할 수 없다는 여론이 확산되고 있다”고 말했다. 그는 이어 “오는 21일 참의원 선거를 앞두고 집권 자민당 총재인 아베 신조 총리가 지지층을 결집하는 차원에서 당분간 보복 수위를 낮추지 않을 것”이라며 “한국 정부 역시 일본에 양보할 가능성이 낮은 만큼 단기적으로 해결될 가능성은 낮다”고 진단했다.

일본의 대(對)한국 반도체 핵심소재 수출 규제는 한국 제조업을 견제하기 위한 포석도 깔려 있다고 분석했다. 이 위원은 “일본의 무역보복은 한국으로 기술이 유출되는 것을 막으려는 목적도 있다”며 “최근 확산되는 보호무역주의 흐름에 편승해 일본 기업을 보호하는 동시에 주력 산업의 경쟁력을 끌어올리려는 것”이라고 설명했다.

경제보복 수위가 강화되면 한국의 주력 기업들이 받을 타격은 예상 밖으로 크다고 진단했다. 그는 “일본 반도체 기업인 르네사스일렉트로닉스의 내비게이션 반도체와 일본 미쓰이금속의 초박형 동박 수출이 끊기면 국내 자동차·스마트폰 공장 가동이 당장 멈출 것”이라고 말했다. 그는 이어 “일본 정부가 반도체와 디스플레이 핵심소재 수출을 조였다 풀었다를 반복해 한국 기업들을 괴롭히는 것이 가장 유력한 시나리오”라며 “한국 반도체의 생산 차질로 세계 각국의 기업들이 피해를 입는 순간부터 미국이 양국 관계에 개입할 가능성이 높다”고 말했다.

그는 “미국이 양국에 협상을 압박하고 일본의 수출보복에 대한 국제적 비판이 확산되면 일본도 협상에 임할 것”이라며 “분쟁이 장기화되면서 양국이 경제보복을 주고받는 최악의 시나리오도 있지만 가능성은 희박하다”고 말했다.

그는 “일본산 핵심소재를 모두 국산화하기 어렵고 효율도 떨어진다”며 “여러 산업의 기반이 되는 첨단화학소재와 고급기계 분야에 집중해 국내 생산 역량을 강화해야 한다”고 말했다.

김익환/구은서 기자 lovepen@hankyung.com








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부담금 공포…강남재건축 1년반새 고작 4건

이익환수제 시행 1년6개월
강남3구 사업추진 줄줄이 포기

"공급부족 불러 가격상승 유발
정비사업 활성화 정책 필요"

  • 최재원 기자
  • 입력 : 2019.07.04 17:56:23   수정 : 2019.07.04 18:18:53
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재건축 초과이익환수제(재초환)가 부활한 지난해부터 올해 상반기까지 최근 1년 반 동안 강남3구에서 아파트 재건축을 위한 사업시행인가 신청이 고작 4건에 불과한 것으로 나타났다. 재건축 초과이익 부담금 공포에 주민들이 사업 추진을 미루고 있는 것이다. 

이같이 강남권 주택 공급이 가로막힌 게 강남 집값이 지난달 8개월 만에 상승세로 전환된 주요 원인이라는 분석이 나온다. 정부와 서울시가 집값을 잡겠다며 강도 높은 규제를 내놨지만 오히려 수요·공급 측면에선 거꾸로 가는 정책으로 집값 상승에 불쏘시개 역할을 하는 아이러니가 발생한 셈이다.
전문가들은 수요가 몰리는 서울 도심의 아파트 공급을 늘리려면 재건축·재개발 등 민간 정비 사업 활성화 외엔 답이 없다고 입을 모으고 있다. 

4일 매일경제신문이 강남·서초·송파 등 강남권 3개 자치구의 최근 연도별 재건축 사업시행인가 신청 건수를 파악한 결과 2014년 8건, 2015년 8건, 2016년 5건, 2017년 21건, 2018년 2건, 2019년 상반기 2건으로 집계됐다. 재초환이 부활한 작년부터 사업인가 신청이 급감한 것이다. 

정부가 지난해 1월부터 재초환을 부활시키면서 재건축 사업을 추진하는 조합은 사업시행인가 고시 3개월 이내에 부담금을 산정하기 위한 기초 자료와 자체 추정 부담금을 관할 지방자치단체에 제출해야 한다. 지자체는 한국감정원의 자문 등을 거쳐 예상 부담금을 조합에 통보하고, 조합은 이를 감안해 재건축 사업을 진행하게 된다. 

최근 사업시행인가를 신청한 몇 안 되는 단지들을 살펴보면 그나마도 500가구 이하 소형 단지가 대부분이다. 올해 상반기 서초구청에 사업시행인가를 신청한 방배동 삼익아파트는 408가구, 잠원동 신반포18차 337동 아파트는 182가구다. 통상 단지 규모가 작으면 재건축을 통해 발생하는 이익이 대단지에 비해 상대적으로 적은 편이다. 결국 부담금에 대한 우려 때문에 일부 소규모 단지를 제외하곤 대다수 노후 아파트 단지가 재건축을 미루고 있는 것으로 풀이된다. 

국토교통부는 올 들어 5월까지 서울에서 1만4000가구 규모의 재건축·재개발 사업시행인가가 이뤄진 만큼 주택 공급에는 문제가 없다는 입장이다. 하지만 분명한 사실은 서울 집값 상승의 진앙이자 정부의 집값 잡기 정책 타깃인 강남3구의 재건축 사업시행인가 신청은 급격히 감소했다는 것이다. 

정비업계 전문가들은 사업시행인가 신청에서 실제 공급까지 최소 5년 이상 시간이 소요되므로, 이대로 가면 앞으로 5~6년 뒤 강남 등 서울 핵심 지역에서 아파트 공급절벽이 발생할 수 있다고 우려한다. 백준 J&K도시정비 대표는 "재건축과 관련해 가장 큰 불안 요소였던 초과이익환수금이 결국 재건축 추진 중단이라는 결과를 낳은 것이나 다름없다"고 말했다. 

건설산업연구원이 지난달 중순 세미나에서 발표한 자료에 따르면 서울의 준공 5년 이내 새 아파트 가구 수는 2005년 35만4000가구였으나, 2017년엔 18만1000가구로 12년 만에 절반 수준으로 감소했다. 2000년대(2000~2009년) 연평균 5만6740가구였던 서울 아파트 준공 물량이 2010년대(2010~2019년) 들어 연평균 3만1239가구로 44.9% 급감한 것이 주요 원인이다. 박원순 서울시장은 2011년 10월 취임한 이후 지금까지 재개발 재건축은 자제시키는 정책을 쓰고 있다.
 

서울에 아파트 공급이 줄면서 서울과 수도권 간 아파트 매매가격 격차도 심화되고 있다. 서울 대비 수도권 아파트의 매매가격 비율은 올해 4월 말 기준 43.4%로, 조사가 시작된 2006년 이후 14년 만에 최저치를 기록했다. 정부가 부동산 안정 대책으로 수도권에 5곳의 3기 신도시를 만들기로 하면서 앞으로 서울과 수도권 아파트 가격 격차는 더욱 벌어질 전망이다. 

허윤경 건설산업연구원 연구원은 "일본 도쿄나 미국 뉴욕은 민간의 역할 없이 도심 주택 공급이 어렵다는 점을 고려해 민간 사업이 활성화될 수 있는 정책을 펴고 있다"면서 "서울도 정비 사업이 도심 주택 공급을 위한 주요 수단이란 점을 인식하고 민간 협력에 기반한 안정적 주택 공급 방식을 정착시킬 필요가 있다"고 지적했다. 

[최재원 기자]





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지금은 손해" 속도 늦추는 서울 재건축 아파트

[머니투데이 조한송 기자] [재건축초과이익 환수제·임대주택 비율 확대 등 걸림돌 ]

0004223137_001_20190524055101663.jpg?type=w647【서울=뉴시스】최진석 기자 = 서울 아파트 값 상승폭이 지난 1월 첫째 주 이후 가장 작은 상승폭을 보였다. 서울 재건축 아파트시장도 거래 부진에 빠져 지난주 1년여 만에 처음 가격이 내린데 이어 2주 연속 하락했다. 

정부의 대출규제와 미국 금리인상까지 겹치며 기존주택을 구입하려는 매수세 마저 소강상태를 보이고 있다. / 사진=뉴시스
최근 서울 재건축단지들에서 고강도 규제를 피해 사업추진을 4~5년 후로 연기하자는 목소리가 높다. 안전진단 통과 문턱이 높아졌을 뿐 아니라 통과하더라도 이주비 등을 구하기 어렵고 개발이익이 늘면 일정부분 세금으로 추징되기 때문이다.
 
23일 정비업계 등에 따르면 서울 강남구 대치동 소재 ‘대치쌍용 2차’는 25일 임시총회를 열어 재건축사업 잠정중단 여부를 논의할 예정이다. 재건축초과이익환수제 관련 법안 개정안이 통과될 때까지 기다렸다가 진행하면 집값 상승기도 피해 부담금을 줄일 수 있을 것이란 기대감에서다. 2014년 재건축조합추진위원회를 설립한 대치쌍용2차는 시공사 선정까지 마쳤으나 계약을 미뤘다.
 
조합이 설립되지 않은 재건축단지도 연기하는 추세다. 재건축추진위원회를 운영 중인 압구정3구역 등에서도 잠정중단에 대한 의견이 높아지고 있다.
 
입주한 지 36년 지난 성수동 ‘서울숲동아’도 현재 휴면상태다. 지난해 3월 이후 정밀안전진단이 강화되면서 무리하게 진행해 자칫 안전진단비용만 날리는 일은 막아야 한다고 판단한 것이다.
 
성수동 소재 중개소 관계자는 “규제 강도가 점점 높아지는데 빨리할 필요가 있겠느냐는 시각”이라며 “인근에서 개발사업이 활발한데 완공되면 자연스럽게 재건축사업이 풀릴 것이란 판단이 작용했다”고 설명했다.
 
휴면을 선언한 재건축사업장이 늘어난 까닭은 정부가 2017년부터 집값 안정화를 취지로 규제를 강화하고 있어서다. 조합원 지위양도 금지(2017년 8월), 재건축초과이익환수제 시행(2018년 1월), 안전진단 강화(2018년 2월) 등이다. 강남에서는 재건축초과이익환수제 시행이, 강북에서는 임대주택 비율 확대가 주요 걸림돌이다.
 
사업추진에 필요한 자금을 융통하기 어려워진 것도 주원인이다. 과거에는 정비사업자가 이주비 등을 대여해줬지만 지금은 조합원 스스로 신용대출 등을 통해 이사비용과 전세자금 등을 마련해야 한다. 지난해 9·13대책 이후로는 2주택자의 주택담보대출도 제한됐다.
 
건설업계에선 현재 국회에 상정된 재건축초과이익환수제 개정안에 대한 기대감이 크지만 국회의 반응은 미온적이다.
 
이혜훈 바른미래당 의원은 지난해 9월 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 일부개정법률안’을 대표발의했다. 재건축부담금 부과 개시 시점을 ‘최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날’에서 본격적으로 사업이 시작되는 ‘사업시행계획이 인가된 날’로 바꿔 재건축부담금 책정기준의 합리성을 높이자는 내용이 담겼다. 장기간 조합원 자격을 유지한 토지 등 소유자와 실거주 장기주택보유자들은 재건축부담금을 감면하는 근거도 마련토록 했다.
 
한국주택협회 관계자는 “재건축초과이익환수제에 대한 폐지와 개정에 대한 법안이 상정됐지만 논의조차 이뤄지지 않았다”며 “재건축사업 첫 단계인 안전진단 기준이 강화됐고 진행 중인 곳은 조합원 지위양도 금지나 대출규제 등으로 어려운 상황”이라고 설명했다. 

조한송 기자 1flower@mt.co.kr



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재건축 포기 속출…압구정3구역 "규제 강화로 사업 추진 어렵다"

사전심의제·일몰제로 "사업추진 어렵다"

"사업 불확실한데
추진위 운영비만 年 400억"

추진위 "법적 권한·효력없는 
설문조사" 반발


[ 양길성 기자 ] 0004125967_001_20190417024901359.jpg?type=w647
서울 강남의 대표 재건축 단지인 압구정동 구현대아파트 일부 주민이 재건축 사업을 잠정 중단하는 것을 검토하고 있다. 층수·디자인 규제, 인허가 중단, 일몰제 적용 등 재건축 사업에 전방위 규제가 쏟아지면서 사업이 장기간 지연될 것이란 우려에서다. 부동산 전문가들은 “섣불리 추진했다간 비용만 증가한다”며 “사업을 중단하는 곳이 속출할 가능성이 높다”고 전망했다.

0004125967_002_20190417024901398.jpg?type=w647“일몰제로 정비구역 해제 우려”

16일 정비업계에 따르면 ‘압구정 현대아파트 입주자대표회의’는 소유주들에게 압구정3구역 재건축 추진위원회의 운영 중단 의사를 묻는 설문조사를 시작했다. 입주자대표회의는 “재건축 사업에 적신호가 켜진 상황에서 설계·정비 업체와의 계약 등 재건축 추진에 막대한 예산을 쏟는 건 위험하다”며 “지구단위계획 확정 때까지 재건축 사업을 중단해야 한다”고 주장했다.

재건축 중단을 요구하는 이유는 여러 가지다. 우선 서울시의 일몰제 적용이 한몫했다. 서울시는 내년 3월 일몰제 적용을 받는 정비사업지 38곳을 정비구역에서 해제할 가능성이 높다. 대상 사업지에 압구정3구역이 포함됐다. 일몰제는 일정 기간 사업 진척이 없는 사업지를 정비구역에서 해제하는 제도다. 정비구역 지정 후 2년 이내 추진위를 구성하지 못하거나 추진위 승인 이후 2년 이내 조합설립 인가 신청이 이뤄지지 않을 시 적용한다. 압구정3구역은 지난해 9월 추진위 승인을 받았다. 그러나 지구단위계획 확정 고시가 이뤄지지 않아 사업이 지연되고 있다. 입주자대표회의는 “올해 추진위가 운용하는 예산만 400억원에 달한다”며 “일몰제 적용으로 내년 3월 정비구역에서 해제될 수 있는 만큼 막대한 예산 낭비가 우려된다”고 주장했다.

여기에 서울시가 정비사업 추진 이전부터 관리감독을 강화하겠다고 강조한 것도 중단 이유로 꼽힌다. 서울시는 지난달 12일 ‘도시·건축 혁신방안’을 내놓으며 도시계획위원회 심의 과정을 계획 수립 이전 단계에서 한 번 더 거치는 ‘사전 심의’ 절차를 신설하겠다고 밝혔다. 재개발·재건축 밑그림 단계부터 서울시의 공공 가이드라인을 적용해 서울시가 추구하는 도시계획 수준으로 맞추겠다는 것이다. 서울시가 층수 디자인 등을 사실상 결정하겠다는 의미다. 초고층 재건축을 추진 중인 압구정3구역 측은 쉽게 받아들이기 어렵다.

입주자대표회의는 “정비사업계획에 소유주 의견이 제대로 반영되기가 어렵다”며 “커뮤니티시설을 외부인도 같이 이용할 수 있도록 하겠다는 서울시 계획도 주민들이 수용하기 쉽지 않다”고 주장했다.

게다가 박원순 서울시장은 이달 초 한 방송사 프로그램에 나와 “지난해 부동산 가격이 천정부지로 오르고 서울시는 부동산 가격을 지키기 위해 온갖 노력을 다했다”며 “이런 상황에서 당장 강남 재건축 인가는 어렵다”고 말했다.

0004125967_003_20190417024901416.jpg?type=w647서울 강남구 압구정3구역 입주자대표회의가 주민들을 대상으로 재건축 추진위원회 운영 중단 의사를 묻는 설문조사에 들어갔다. /한경DB
재건축 중단 속출

모든 주민이 같은 생각을 하는 건 아니다. 입주자대표회의의 재건축 사업 중단 움직임에 추진위가 즉각 반발했다. 압구정3구역 추진위 관계자는 “입주자대표회의는 재건축 사업에 대한 법적 권한이 없는 만큼 설문조사도 법적 효력이 없다”며 “입주자대표회의를 추진위 업무 방해 혐의로 고소하기 위한 법률 검토를 시작했다”고 밝혔다.

재건축 추진 중단에 관한 주민 의견은 엇갈린다. 압구정3구역은 추진위 구성 당시에도 주민 동의율이 53%에 그쳤다. 인근 J공인 관계자는 “정부가 재건축 사업을 중단하겠다는 의지가 워낙 강한 만큼 주민 사이에서도 재건축 사업을 당분간 중단하자는 기류가 강하다”고 말했다.

이에 앞서 강남구 ‘대치쌍용2차 재건축’ 조합도 재건축을 잠정 중단했다. 가구당 수억원대의 재건축 부담금이 나올 것으로 예상되자 지난달 사업을 중단했다. 옆 단지인 대치쌍용1차 재건축조합도 재초환 부담에 임원진이 교체되고 사업 추진이 중단됐다. 지난달 23일 열린 ‘대치쌍용1차 조합 2기 임원 선출 총회’에서 기존 조합장 및 임원진이 전면 교체됐다. 새롭게 구성된 조합은 재건축뿐만 아니라 1 대 1 재건축, 리모델링 등 다양한 방안을 검토할 예정이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “단기적으로 집값을 잡겠다는 서울시와 정부의 의지가 강해 당분간 재건축·재개발이 어려워졌다”며 “사업이 지연되면 큰 비용이 발생하는 까닭에 사업을 잠정 중단하는 초기 사업장이 많이 나올 가능성이 높다”고 전망했다.

양길성 기자 vertigo@hankyung.com






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